“凶宅”买卖案件中合同和侵权请求权竞合的规范分析

摘要

“凶宅”并非法律概念,因个体主观感受的差异,应以社会通常观念作为凶宅的一般性认定标准,但仍需个案区分。在凶宅买卖案件中,买受人有多种请求权,其可以以合同目的不能实现行使解除权,或以欺诈、重大误解行使撤销权。解除权、撤销权存在竞合关系,买受人有权选择适用。买受人解除或撤销合同后,享有相应的损害赔偿请求权。买受人还可以选择维持合同效力,向出卖人主张瑕疵担保的违约责任(赔偿损失或减价)、合同有效的缔约过失责任或一般侵权责任,买受人的损害赔偿请求权不以出卖房屋为前提。承租人在房屋内自杀导致房屋贬值的,该交易性贬值性质为纯粹经济损失,我国《民法典》侵权责任客体并不区分权利和利益,凶宅贬值损失与承租人自杀行为直接相关且具有相当因果关系,所有权人可以基于侵权请求赔偿损失,并由承租人的继承人在遗产继承范围内承担赔偿责任,如此,可有效实现违约责任和侵权责任竞合的法秩序统一。