二手房买卖中“凶宅”买卖合同的法律效力

摘要

随着二手房成交量的日益扩大，由于“凶宅”买卖引发的纠纷也愈加频发。由于我国尚没有与“凶宅”相关的具体法律规定，于是出现了“同案不同判”的司法窘境。为了破除当前的司法窘境，保证司法公正，有必要形成一个统一的认定标准以对“凶宅”买卖合同的效力问题做出解答。
　　本文除了前言以及结语之外，主要由以下四个部分构成：
　　第一部分，“凶宅”的界定。首先详述了“凶宅”概念的历史缘由及不同的社会理解，概括总结了三种代表性的有关“凶宅”法律定义的观点，并提出了笔者对于“凶宅”定义的观点。其次，在“凶宅”法律定义的基础上提出“凶宅”具有客观性、带给人心理恐惧的特性以及低于市场价值的特性。
　　第二部分，“凶宅”买卖合同效力的判例与学说考察。这一部分主要梳理了域内外的相关案例和学说。首先例举了英国、美国及我国台湾地区的司法实践及学说。其次，梳理了我国司法实践中涉及“凶宅”买卖合同效力的案件并对审判思路进行了评析，同时总结了不同的三种学说，分别是买卖合同有效说、无效说、以及可撤销说。
　　第三部分，影响“凶宅”合同效力判定的要素。从相关案例中归纳了三个主要的共性争议问题，包括忌讳“凶宅”及隐瞒“凶宅”信息行为的法律定性问题、隐瞒“凶宅”信息是否违反公序良俗以及卖方对“凶宅”信息的提前披露义务问题，以期对“凶宅”合同效力问题的解决起到助益。
　　第四部分，“凶宅”买卖合同效力的选择。分析了合同有效说、无效说存在的不足，提出将“凶宅”买卖合同定性为可变更、可撤销合同。具体从重大误解的构成以及欺诈的构成对“凶宅”买卖合同构成可变更、可撤销合同进行证成。

目录

引言

第一章“凶宅”的界定

第一节“凶宅”的定义

一、“凶宅”之社会认知

二、“凶宅”的法律定义

第二节“凶宅”的特征

一、客观性

二、带给人心理恐惧与压力的特性

三、低于市场价值

第二章“凶宅”买卖合同效力的判例与学说考察

第一节 国（境）外的司法实践及学说

一、英国

二、美国

三、我国台湾地区

第二节 国内的司法立场及学说

一、司法立场

二、学界观点

第三章 影响“凶宅”合同效力判定的要素

第一节 忌讳“凶宅”及隐瞒“凶宅”信息的法律定性

一、忌讳“凶宅”属善良风俗还是封建迷信

二、隐瞒“凶宅”信息是否违反公序良俗

第二节 “凶宅”属于法律上的瑕疵物

一、瑕疵物的相关法律规定

二、“凶宅”之“物的瑕疵”分析

第三节 卖方的提前披露义务

一、提前披露义务的实际需求

二、提前披露义务的法理基础

第四章“凶宅”买卖合同效力之选择

第一节 合同无效说和有效说之不足

一、合同无效说之不足

二、合同有效说之不足

第二节 合同可撤销及其类型区分

一、合同可撤销说之选择

二、因重大误解导致合同撤销的情形

三、因欺诈导致合同撤销的情形

结论

参考文献

致谢

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