中国房价决定、泡沫测度及波动效应分解——基于35个大中城市的实证分析

摘要

中国的房价持续偏离均衡水平引发了对房价泡沫的广泛讨论,房价决定因素和房价泡沫的判断是有效落实政府政策思路的重要前提。基于基本面价格模型法,本文构建了房价泡沫测度模型和泡沫分解方程,利用1999-2017年35个大中城市的面板数据对中国房价泡沫进行了实证分析。首先,使用文献分析法、BMA方法和MC3技术,提取出了16个房价决定因素,其中12个为基本面房价决定因素。其次,房价泡沫度估计结果显示,中国房价泡沫主要存在于2009-2016年,并且主要集中于东部城市;引入预期因素后,发现预期是造成房价泡沫的重要原因。再次,房价波动效应分解的实证结果表明,惯性预期和调整预期分别对房价产生正反馈和负反馈效应,并且后者大大强于前者,从而使房价泡沫得到有效缩减;市场机制和政策机制对东部城市均产生显著的正向影响,形成叠加效应,而两种机制对中、西部城市产生对冲效应,从而使房价波动幅度较小;总体上,市场效应较为平稳,政策效应是造成东部城市房价泡沫的重要原因。根据实证结果,本文提出应加快推进房地产业市场化改革,完善预期的“稳定器”功能,推动差别化调控,同时防止房价“大落”。