房地产金融发展的困境与破解

摘要

审视我国房地产金融体系,当前存在三大矛盾和三大短板。三大矛盾分别是金融供给管理与行业发展需求的矛盾、支持合理购房需求与防范价格风险的矛盾和开发商外部融资与控制杠杆的矛盾。三大短板在于金融服务和金融工具均极度不发达、公共住房金融体系薄弱以及缺少存量资产盘活机制,特别是在商业地产端。针对上述问题,本文认为应更多着眼于以房地产金融发展改革视角来寻求解决之道,改革与发展的重点可以沿着以下两条主线展开:一是构建多层次的市场化房地产金融体系,包括推动以不动产信托投资基金(REITs)为代表的二级市场工具创设,推动以房地产股权基金为代表的项目投融资架构,推动以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资,进而拓展中国房地产行业的能力、内涵与价值边界,为其长期有效服务宏观经济、服务中国整体金融和资本市场发展奠定基础。二是探索创新型的房地产公共金融体制,重点在于推动更有效率、更具包容性、更易实现土地价值有效回收的公共项目投资机制,以服务中国城市经济长期健康成长,其核心目标是推动城市更新和公共住房供应。