城市轨道交通对周边房地产价值影响研究——以北京市地铁4号线为例

摘要

我国的城市规模和经济建设都有了飞速的发展，城市化进程在逐步加快，城市人口也在急剧增加。城市交通是保持城市活力最主要的基础设施，是城市生活的动脉，制约着城市经济的发展。我国许多大城市都纷纷计划修建大、中运量的地铁或轻轨交通项目。同时，城市轨道交通建设为城市建设带来了巨大的经济效益。城市轨道交通具有高度能达性，能够促进站点周边土地的优化利用，提高土地的开发强度，推动沿线经济的繁荣与发展。因此，轨道交通能够给周边房地产带来明显的增值效益。为政府确定城市轨道交通的发展模式，协调城市轨道交交通规划和城市土地利用规划，评估轨道项目的成本和效益，制订房地产税收政策等相关政策时提供参考。开发商在定与其联合开发的土地面积，确定城市土地使用费，以及开发获得的预期利润大小等决策性问题时也急需相关定量分析作为依据。本文具有重要的现实价值。
　　 论文首先介绍国内外专家在此领域的研究成果，分析了房地产价值的影响因素以及城市轨道交通促进周边地产增值的机理。论文接着介绍了定量分析城市轨道交通对周边房地产价值影响程度的经济学模型，综合比较了几种模型的优缺点后选定地价函数法作为本文研究的基础模型。
　　 作为论文研究的重点，本文选择了北京地铁4号线及其沿线房地产作为研究对象，并建立了城市轨道交通对周边房地产价值影响的多元回归方程。结果证明：(1)城市轨道交通投资效益会产生外溢，导致地价上涨，对沿线区域房价所产生的影响是非常显著的。(2)轨道交通投资效益外溢表现为一种波及效应，即随着与轨道交通点距离半径的增大，轨道交通设施投资的辐射力逐渐变弱，给土地带来的级差收益逐渐变小。(3)城市轨道交通沿线土地所有者是城市轨道交通开发利益的主要受益对象，轨道投资的收益被他们无偿占有，在一定程度上是有失公平的。
　　 最后，论文对于轨道交通沿线的房地产项目定价所做出的探索，必将为开发商在对轨道交通沿线的新建项目进行定价时具有一定的指导作用和实际应用价值。