英国不动产租赁法律制度研究——兼与中国房屋租赁制度比较

摘要

英国在不动产租赁领域进行了广泛的立法，形成了复杂而精细的不动产租赁制度。本文从不同角度对英国的不动产租赁制度做了介绍，发现其有许多内涵丰富、考虑周详的设计，尤其是在对承租人的利益保护方面，英国的立法可以说是不遗余力。
　　 目前，我国的流动人口数量大、低收入家庭在社会中的比重也很大，对于他们来说，租赁形式是解决住房需要的首要方式。且房价的持续走高，导致房屋租赁市场也在发展，房租也在持续上涨。房屋承租人在经济上处弱势地位，其权益易受到伤害，容易受到出租人的非法驱逐。不仅导致承租人的生活不稳定，也影响了社会的安定。
　　 然而，我国法律对房屋租赁制度的规定过于简单和单一，对承租人的利益的保护更是很不周全。因此，我们有必要向有先进经验的英国学习，借鉴其在承租人权益保护上的丰富经验。
　　 本文共分为四章。第一章为引言，介绍了两国的不动产租赁法律制度的背景即本文采用的研究方法。
　　 第二章是《英国不动产租赁法律制度中的几个中心概念》，介绍了地产权、对土地的排他占有、固定期限、租金和归复权等几个中心概念，并将租赁和许可进行了对比。
　　 第三章《英国不动产租赁的种类》，从租期不同的角度，可将租赁分为定期租赁、逐期租赁和不定期租赁；另外，成文法还从保护承租人的角度设立了宽容租赁、不可否认的租赁和法定租赁。
　　 第四章为《英国不动产租赁法律制度中出租人和承租人的权利和义务》，对出租人和承租人的权利和义务作了梳理。
　　 第五章《英国成文法上的不动产租赁法律制度》，阐述了成文法是如何对不同类型的租赁进行调整的，其中住房租赁是本章的重点。
　　 第六章是《中英不动产租赁法律制度之比较：房屋租赁》，从历史、租赁类型、以及对承租人的权益保护方面进行比较，提出值得我国学习和借鉴的地方。其中，对承租人权益之保护的比较是本章的重点，阐述了我国的买卖不破租赁制度、转租制度中有待提升之处，以及在合同无效和合同终止情形下对承租人的保护的欠缺，而这些正是英国的不动产租赁制度中设计精细之处。
　　 最后一部分为结语，再次强调了借鉴英国对承租人权益保护的必要性，笔者认为在如今房地产业飞速发展，房屋租赁市场迅速扩大的背景下，中英不动产租赁法律制度的比较研究具有积极的意义。