德国物权法不动产所有权取得制度研究

摘要

在以私有制为基础的法治制度和社会制度中，现存之物并非可供所有社会个体随意使用，而是由其所有人根据意愿对该物进行支配。为规范物的归属及使用，尽力避免并有效解决相关纷争问题，需要法律对其进行规范和约束。物权法规定了哪些物属于哪个人，此人对于该物有何种权限，以及物权的取得、转移、变更和废止等物权变动规则。物权分为所有权和限制物权，其中所有权是最重要最全面的物上权利，是绝对的归属权，效力及于每个人。通过让与而将所有权转移给他人是所有权的一项重要内容，所有权转移是市场经济生活中销售行为的基础，该行为对于个人和社会的发展都有重要的现实意义。法律将物区分为动产和不动产，动产种类繁多，包括除不动产外的所有有体物；不动产仅指土地及其重要成分。在所有权转移方面，二者的转移方式不同，适用的法律规则也不同，本文则以不动产所有权的转移为研究对象。
　　德国民法第三编即为物权法，共8章，对各类物权及变动都做出了详细的规定，其中除第八章专述动产质权和权利质权外，其余各章均涉及到不动产物权，由此可见不动产物权在整个物权法及社会生活中的重要地位。
　　德国不动产所有权取得制度以实体法《德国民法典》和程序法《德国土地登记法》为法律依据，只有按程序法的形式要求满足实体法中规定的条件后，物权才能有效转移。德国以物权行为理论为理论基础，在所有权转移过程中，区分了负担行为和处分行为，且处分行为的效力抽象于负担行为，即负担行为的无效不会影响处分行为的效力。在不动产所有权转移过程中，双方首先要根据债法签订买卖合同，此为债法意义上的双方合意。合同生效后双方始受其约束，买方负有给付价款的义务，卖方负有转移不动产所有权的义务，此为负担行为。负担行为之后，双方需达成物权合意，并将物权变动登记到土地登记簿中，此后所有权才能完成有效转移。登记成功后，受让人享有所有权人的地位，可以按自己的意愿处置该物，此为所有权积极的归属功能；同时所有权还具有消极的排他功能，即若没有所有权人的同意，他人不得干涉该物。德国实行登记生效主义，法律要求该物权变动登记在土地登记簿中，以此来向外界公示其物权归属。若不经登记，则物权变动无效，因此土地登记簿作为物权变动的重要一环，作用重大。《德国民法典》明确规定土地登记簿的内容具有法律推定效力和公信力。登记在簿的权利即可推定其存在，已注销的权利则推定其不存在。由于物权合意和登记之间经常耗时较长，此时受让人尚未成为所有权人，在此期间内原先的出让人仍然有处分权，他可以违反其债法合同的义务而将不动产再次出让给第三人。为避免这种情况的出现并保护受让人的权益，法律通过期待权为受让人提供了一种有保障的地位。在双方完成物权合意并提交登记申请后，受让人取得了期待权，凭此权利可以保障其对物权的请求权，并为其权利取得了顺位。此外受让人还可以进行预告登记，由此也可以取得期待权。若土地登记簿的内容不正确，但第三人并不知，从被错误登记在簿的“所有权人”处取得了所有权，则此行为是善意取得。法律保护善意第三人的权益，使其获得假定登记簿内容无误时应取得的权利和地位，而实际所有权人只能丧失其所有权。受让人在发现登记簿的不正确性后，可以通过异议登记来阻碍他人的善意取得，并通过更正请求权，要求被错误登记的人同意更正，从而恢复自己作为所有权人的地位。
　　中国民法起源于清末变法，深受以德国法为代表的大陆法系的影响。由于历史原因，直到1986年才颁布实施《民法通则》，2007年才正式施行《物权法》。我国的不动产所有权取得制度与德国类似，以实体法《物权法》和程序法《不动产登记暂行条例》为法律基础，实行以土地登记簿为中心的登记生效主义。关于物权行为理论在我国的继受情况，《物权法》的部分规定可以体现出该理论区分原则和物权行为独立性的内容，但国内学者对此存在争议。此外我国对不动产类型的划分上与德国有所不同，德国将建筑物视作土地的重要成分而不可与之分离，同时二者可以独立交易。中国将建筑物和土地视作两类不动产，并确定了房地同时走的立法体例，规定房地必须同时进入交易机制。中国有关的法律制度起步晚，经验尚不足，直到2015年才开始实施《不动产登记暂行条例》，相关制度尚不完善。笔者希望能加强对德国相关体系的了解与研究，吸取有益经验，也希望我国今后能在国情基础上，建立一个登记机构、登记簿、登记依据和信息平台四项统一的不动产登记体系，完善我国的相关法制。

目录

声明

译文摘要

第一章 引言

第二章 德国物权法中的不动产及其所有权

第一节 不动产概念

第二节 所有权的法律基础及种类

一、所有权法律基础

二、所有权种类

第三章 德国物权法中的不动产所有权取得

第一节 不动产所有权转移的理论基础和法律基础

第二节 土地登记簿

一、土地登记簿的编成

二、土地登记簿的推定力与公信力

第三节 所有权正当取得

一、合意

二、登记

三、所有权转移的法律效果

第四节 所有权善意取得

一、善意取得的要件

二、真实权利人的对抗权利

第四章 中德不动产所有权取得制度比较

第一节 中国不动产所有权取得制度概述

第二节 中德不动产所有权取得制度的差异

第三节 德国不动产所有权取得制度对中国的启示

第五章 结论

参考文献

致谢

个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果