房地产税改革对中国房产市场的影响研究——以上海和重庆房地产税改革试点为例

摘要

中国自从1998年实行住房市场化改革以来，各大中城市房价屡创新高，严重扭曲了居民的消费行为选择，使房产投资投机盛行，因此如何抑制房价的快速上涨就成为政府宏观调控所关注的焦点问题。但我国现行房地产税费“重流转、轻保有”，导致税收这个自动稳定器在房产保有环节的缺失。为发挥房地产保有税的调节作用，国务院选取了上海和重庆作为首批改革试点城市于2011年1月28日开始对个人住房征收房地产税，房地产税试点改革在六年的运行时间里是否对房产市场产生了良好的调控作用，这关乎每位居民的切身利益，也关系到国计民生，因此房地产税改革对房产市场的经济效应亟待研究。
　　本文以上海、重庆房产税改革试点为例，首先运用地租理论、税负归宿理论、供求分析理论和现代资产定价理论对房地产税改革试点政策之于住宅价格的影响作了定性分析。本文的理论研究表明，新建住宅市场的高地租从背后推动了房价的高涨，同时二手住宅市场交易环节沉重的税负通过转嫁给购房者也推动了房价的高涨，而税负之所以能如此顺利的转嫁都归因于对消费品和投资品住房需求的刚性以及房地产开发商和二手房持有者的动态跨期供给。对个人住房开征房地产税，加大了房产的持有成本，能有效抑制投资投机性需求从而抑制房价的快速上涨。
　　在第4-6章，我们利用国家统计局所公布的2007年-2015年的“主要城市年度数据”以及2011-2016年70个大中城市的“住房价格指数”等经验数据，区分新建住宅市场和二手住宅市场，定量分析了房地产税改革试点政策对房地产市场的短期效应和中长期效应，经验分析表明，房地产税改革试点政策对沪渝两地房地产市场的短期效应和中长期效应截然不同。上海模式重点打击外地投资者，而外地投资者投机性比较强，所以上海改革在短期内有效地降低了房价，但中长期没有明显效果。重庆模式基于高端住宅投机利润空间大而普通住房更多地是生活必需，所以重点打击高档住房，导致重庆改革在短期内因投机者转投普通住房反而拉高了住房均价，但普通住房投机收益小从而能抑制过度投资，因此房价在中长期内的增速较上海而言明显放缓。
　　因此，为充分发挥房地产税对房地产市场的调控作用，本文在总结沪渝试点运行经验的基础上，扬长避短，在第7章对房地产税改革具体制度提出了一些政策建议:首先要理顺并整合房地产各环节的税费体系;同时还要以“宽税基”为核心，制定合理的税收减免措施，实施地区差异化的累进税率，并进一步完善房产市场价值评估制度等配套体系。

目录

声明

摘要

第1章 引言

1．1 研究背景、意义及研究目的

1．2 文献综述

1．2．1 基于房地产税调控房产市场功能的研究成果

1．2．2 基于调节收入分配功能的研究成果

1．2．3 基于提供财政收入功能的研究成果

1．2．4 借鉴国外房产税征收经验来优化我国房地产税制要素设计的研究成果

1．3 研究方法

1．4 创新与不足

第二章 房地产税功能定位、现行税制安排及美国经验借鉴

2．1 房地产税的功能定位

2．1．1 确保地方政府持续稳定财政收入主要来源之功能

2．1．2 调节收入分配之功能

2．1．3 调控房价之功能

2．2 我国房地产税的现行税制安排

2．2．1 房地产开发、交易和保有环节的税费体系

2．3．2 现行房地产税制的弊端以及房地产税改革的必要性分析

2．2．3 房地产税改革的推进历程

2．3 美国房地产税制度安排以及经验借鉴

第三章 房地产税影响房产市场的理论基础

3．1 地租理论

3．2 税负归宿理论

3．2．1 二手房需求的价格弹性、影响因素及其需求特征

3．2．2 二手房供给的价格弹性、影响因素及其供给特征

3．2．3 二手房供需价格弹性对租赁和交易环节税收转嫁和税负归宿的影响

3．3 供求分析理论

3．3．1 开征房地产税对房产市场需求的影响

3．3．2 开征房地产税对房产市场供给的影响

3．3．3 基于供求平衡对房价的最终影晌

3．4 现代资产定价理论

第四章 沪、渝房地产税改革试点政策影响房价效果比较

4．1 上海、重庆房地产税改革试点实施的主要内容

4．2 上海、重庆房地产税试点实施模式之比较

4．2．1 相同点

4．2．2 不同点

4．3 对沪、渝房地产税试点实施模式不同之于房价效应的理论预测

4．4 沪、渝房地产税改革试点政策之于房产市场价格影响效果之比较

4．4．1 短期影响

4．4．2 中长期影响

第五章 房地产税改革试点对沪、渝房价的短期影响

5．1 对上海新建商品住宅和二手住宅房价的短期影响

5．1．1 短期内新建商品住宅房价的趋势变化

5．1．2 短期内二手住宅房价的趋势变化

5．2 对重庆新建商品住宅和二手住宅房价的短期影响

5．2．1 短期内新建商品住宅房价的趋势变化

5．2．2 短期内二手住宅房价的趋势变化

第六章 房地产税改革试点对沪、渝房价的中长期影响

6．1 上海房地产税改革试点政策对房产市场的中长期影晌

6．1．1 对房产市场整体房价的影响

6．1．2 对三种不同面积户型房价的影响

6．2 房地产税改革试点政策对重庆房产市场的中长期影响

6．2．1 对房产市场整体房价的影晌

6．2．2 对三种不同面积户型房价的影响

第七章 主要结论以及相关政策建议

7．1 理顺并整合房地产各环节的税费体系

7．2 优化房地产税各具体税制要素的设计

7．2．1 扩大征税对象的范围，并调整税收减免优惠措施

7．2．2 实施地区差异化的累进税率

7．2．3 完善房产市场价值评估制度等配套体系

参考文献

致谢

在读期间发表的学术论文