基于蒙特卡洛方法的REITs产品分析--以中联前海开源--勒泰一号资产计划为例

摘要

在目前国内房地产行业转型发展、金融深化改革等大背景下，本文分析了REITs各参与主体之间的关系，并确定了REITs产品设计的思路，在分析房地产投资信托基金(REITs)型地产租金构成的基础上，采用综合性定价方法，构建一种面向地产楼盘科学性定价模型，运用蒙特卡洛模拟方法，定量计算资产证券化产品价格，得出以房地产收益权作为支持的REITs的发行规模、不同信用等级债券的发行规模和票面利率，同时通过不同方式的资产证券化增信设计等外在影响因素针对REITs产品设计的特点做敏感性分析，进一步解决不同盈利能力REITs项目的融资困境，得出的主要结论如下: 1.蒙特卡洛方法用于产品设计的精确性较好。基于出租总面积、平均月租金、平均空置率等历史数据等方面确定现金流能合理地给出现金流服从的分布，进而利用蒙特卡洛方法进行产品设计得出的结果往往与现实比较接近。 2.现金流变化的方式、征信措施和利率变化对产品的影响各有不同。一般而言现金流变化的方式直接影响到优先B级债券的融资规模;不同的年租金增长率、开始租金收入下提升现金流预期中枢（提升预期或者采用厚尾分布）有利于提升优先B级债券的规模，而无法改变现金流方差和采用不同的厚尾分布;优先B级债券比优先A级债券的利率敏感性更低，债券价格对小幅波动的收益率不敏感。 对于目前的中国来说REITs是房地产企业降低高杠杆、多元化融资、降低负债压力的有效途径，但是仍然需要密切关注房地产市场变动与国家政策调整以降低经营风险，加大与金融机构合作力度，推动经营模式转型，进一步减轻房地产企业融资压力，在充分利用REITs投资工具进行融资活动的同时政府部门也应当关注REITs发展壮大的制度障碍，积极做好金融基础设施的相关配套工作。

目录

声明

摘要

第一章前言

1．1概述

1．2文献综述

1．2．1国外研究现状

1．2．2国内文献综述

1．3研究内容与研究框架

1．4研究创新点与特色

第二章房地产融资现状与发达市场经验

2．1国内房地产市场融资背景及其结构

2．2境外REITs发展概况

2．2．1 美国房地产行业发展现状

2．2．2香港房地产行业发展现状

2．3境内REITs发展现状

2．3．1境内REITs发展概览

2．3．2境内REITs存在的问题

第三章基于蒙特卡洛方法的REITs产品设计方法

3．1 REITs产品设计的基本原理

3．2 REITs风险来源

3．2．1交易结构风险

3．2．2信用风险

3．2．3可回收条款风险

3．2．4利率风险

3．3 REITs产品设计方法依据

3．3．1资产证券化产品设计的研究背景

3．3．2租赁型REITs的基本结构

3．4 REITs产品的部分要素确定

3．4．1确定票面利率和各级债券发行规模

3．4．2 REITs利率风险分析

第四章基于蒙特卡洛方法的实证分析

4．1蒙特卡洛方法(Monte Carlo method)

4．2数据来源与说明

4．3基于蒙特卡洛方法(MC)的REITs产品设计

4．4基于中联前海开源-勒泰一号资产计划的分析

4．5模型拓展分析

4．5．1现金流变化对产品的影响

4．5．2增信措施对产品的影响

4．5．3利率变化对产品的影响

第五章总结及政策建议

5．1总结

5．2政策建议

5．2．1房地产下行周期将至，支持REITs发展是必由之路

5．2．2控制风险，投资者教育活动和完善监管缺一不可

5．2．3推动经营模式转型，为丰富金融机构合作方式创造机会

5．2．4关注制度障碍，做好金融基础设施配套工作

5．3值得进一步研究的问题

参考文献

致谢

个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果