房产税税基的评估方法及应用研究——以北京市海淀区为例

摘要

2010年以来，房产税一向是人们议论的热点。房产税对房地产价格管控，缩小两极分化，增加政府财政收入都有积极的作用。目前看来在全国开征房产税不现实，因此，国家设立试点尝试征收房产税。2011年1月28日，上海、重庆作为试点开始征收房产税，执行国家颁布的房产税条例，开辟了我国针对个人征收房地产税的历史。发达城市和试点地区的房地产可以通过专业的评估人员独立执行，其准确度相对较高，但存在时间长、效率低、成本高等问题，难以使房产税征收在全国范围内推广。本文研究的核心问题就是如何对数量众多的普通住宅房地产进行评估。文章通过对比总结国内外的房产税税基评估的成功模式，以及结合目前上海和重庆两市的试点得到一些经验，运用特征价格模型及基准修正法对我国部分区域的房地产价值进行评估模拟。
　　本文的研究路线是:大量研究各国在批量评估问题上做出的成就，明确了税基及批量评估的有关概念，批量评估理论以及具体运用;对比分析国外理论实践现状和国内试点城市执行过程产生的问题，提出国内进行批量评估的必要性，并分析在我国发展较好的城市运用批量技术的可行性;在对批量评估的具体方法特征价格法和基本修正法进行理论阐述后，选取北京市海淀区一般居住用房地产，采集该区域影响房地产价格的因素并对各因素进行量化，并扩大了变量的范围，考虑了交易时间、学区房、以及住房与共有产权房之间的距离对价值的影响，以统计软件为手段计算出有效的函数表达式并进行各项验证后，得到最终的结论，为房地产税基评估提供借鉴。文章采用的方法有:文献研究法、实证分析法、统计分析法、方法比较法等。
　　本文的研究与已有研究的区别在于:目前国内学者对以课税为目的批量评估的探索多数只考虑区位、建筑、邻里三大特征，本文增加了时间特征因素，考虑时间特征对房地产价值的影响。另外，结合具体的地区，本文考虑海淀区作为重点学区的特殊因素，以及海淀区共有产权房对一般普通住宅的影响，确定该因素对建筑物价值的影响，从而提高评估结果的有效性和合理性。
　　本文旨在希望在介绍批量评估法基本理论的基础上，并且结合国外以课税为目的批量评估应用经验，对批量评估技术运用于我国房产税计税依据的适用性进行分析，建立符合我国国情的房产税税基评估方法，推动我国房产税的顺利征收工作。

目录

声明

致谢

摘要

1．1．1研究背景

1．1．2研究意义

1．2研究内容和方法

1．2．1研究内容

1．2．2研究方法

1．3研究贡献及创新点

2．1 概念界定

2．1．1房产税税基评估的概念

2．1．2批量评估的概念

2．2研究现状

2．2．1批量评估模型的构建

2．2．2批量评估区域划分及相关方法探索

2．2．3税基批量评估方法应用研究

2．3研究述评

3房产税发展现状分析

3．1 各国及各地区房产税实施情况列举

3．1．1 国外房产税税基评估应用分析

3．1．2房产税实施经验借鉴

3．2我国房产税发展历程

3．3我国房产税试点方案介绍及问题

3．3．1设立试点的背景及城市选择依据

3．3．2试点政策

3．3．3试点城市存在问题

3．4我国部分地区批量评估技术应用可行性分析

3．5数据来源

4房地产税税基评估方法介绍

4．1特征价格法

4．1．1理论分析

4．1．2技术应用

4．1．3模型检验

4．2基准修正法

4．2．1原理分析

4．2．2技术应用

4．2．3模型检验

5房产税税基评估中特征价格法的应用

5．1 确定被评估区域及区域宏观市场分析

5．2数据收集

5．3变量的选取和量化

5．4模型建立及检验

5．4．1函数表达式的选取

5．4．2模型的完善

5．4．3模型的检验

5．4．4模型的应用

5．4．5敏感性分析

6房产税税基评估中基准修正法的应用

6．1小区基本勘察情况

6．2被评估对象

6．3基准物业设立

6．4评估基准房价

6．5调整系数确定

6．6确定评估价值

6．7评估方法比较

7．1 研究结论

7．2不足与展望

参考文献

附录

作者简历

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