北京市普通住宅房产税税基批量评估方法应用研究——以通州区为例

摘要

由于这几年房地产业受到关注，针对居民住房的房产税制定和颁布逐渐提上日程。上海和重庆自2011年初以来，作为政府规定的试点城市代表履行政府出台的一系列相对应的政策，使得居民普通住宅房产税走向规范。
　　对于征收房产税来说，确定房产税税基是基本和前提，上海市和重庆市采用市场交易价格作为计税依据，在不久的将来对房地产价值评估的业务会更加规范。发达城市和试点地区的房产评估依然通过估价人员进行单独完成，单宗评估虽然有全面性，但是时间长，成本高，对于大力推广和采用产生困难与我国不成熟的环境相比，国外专家采用批量评价技术。在这种背景之下，学者和估价人员同样有责任前瞻性地通过论证手段提出更加完善的评估方法。
　　本文回顾了国内外研究人员关于房产税评估的相关理论，首先介绍了房产税的相关概念，然后对比阐述了批量评估的原理及如何应用;之后阐述总结了中国房产税征收现存状况，基于对国外房地产税收估价实践经验的基础上，结合中国的实际情况对房产税税基批量评估实施可行性判断，结论得出，我国可以选择大城市作为最佳条件试点的结论;接着，对房产税基采取了对比和总结;最后，本文以北京市通州区六环以内的二手普通住宅建筑为研究对象，对该区域数据进行了分析，并创新性地将小区距最近交通枢纽距离加入到其中，运用各种检验方法，对模型进行合理评价，最后进行实证分析，所得结论通过了经济学、统计学和计量经济学检验，从而证明了批量评估方法使用的合规性与实用性。经过本文实证论证批量评估思路当前在国内大城市实施具有一定实用性和合理性，为接下来深入研究探索提供可靠根据，对于推进房地产税基评估具有借鉴作用和实用价值。

目录

声明

致谢

摘要

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究内容和方法

1．2．1 研究内容

1．2．2 研究方法

1．3 研究贡献及创新点

2．1 概念界定

2．1．1 房产税税基评估的概念

2．1．2 批量评估的概念

2．2 研究现状

2．2．1 批量评估理论相关研究

2．2．2 房产税税基评估主体研究

2．2．3 批量评估区域划分及相关技术研究

2．2．4 基于价格特征模型的房产税税基批量评估研究

2．2．5 税基批量评估应用研究

2．3 研究述评

2．4．1 试点状况分析

2．4．2 存在的问题

2．4．3 针对性措施

3 房产税税基批量评估方法介绍

3．1．3 方法对比分析

3．1．4 各国及地区房产税实施情况举例

3．2 国外方法借鉴

3．2．1 国外房产税税基评估现状分析

3．2．2 批量评估方法经验借鉴

3．3 可行性分析

4 基于特征价格模型的房产税税基批量评估

4．1 确定评估区域和对象

4．2 特征变量的选取及量化

4．2．1 区位特征

4．2．3 邻里环境特征

4．3 特征价格模型形式的选择及适用性

4．4 模型的检验

4．5 评估结果的检验

4．6 模型需要注意的问题

5 基于通州区的房产税税基批量评估应用

5．1 确定评估区域和房地产市场宏观分析

5．2 变量的选取和量化

5．3 模型的建立和检验

5．3．1 模型函数形式的选择及建立

5．3．2 模型的改进

5．3．3 模型的检验

5．3．4 模型的意义及应用

5．4 评估结果的检验

6．1 研究结论

6．2 研究不足与展望

参考文献

附录

作者简历

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