新收入准则下房地产行业收入确认、计量与披露研究--以万科为例

摘要

收入作为会计六要素之一，是评价企业财务状况和经营成果，衡量企业经营管理水平的重要指标之一。2017年7月5日，财政部发布了新修订的《企业会计准则第14号—收入》。与原准则相比，新收入准则在内容上进行了大量的修改，构建了全新的收入核算指导体系，对企业收入的确认、计量和列报披露产生了重大影响。　　房地产行业是受新收入准则影响较明显的行业之一。过去，房地产企业的收入核算体系存在很多漏洞，饱受诟病。随着新时代的发展和进步，房地产业务日趋复杂，旧收入准则已经不能满足房地产企业收入核算的需要。新收入准则的诞生为房地产企业完善收入核算体系提供了机会。所以，本文站在新收入准则的视角下，分析准则变更给房地产企业带来的收入确认、计量和列报披露的改变，为国内房地产企业做好应对准备提供建议和参考。　　在新收入准则对房地产企业的影响上，目前已有的研究多停留于理论阶段，缺乏与房地产实务的衔接。本文以收入确认、计量理论和会计准则理论为基础，分析了收入准则的变化历程，揭示了新旧收入准则从内容到内涵的改变。接着，本文分析了房地产行业和业务的特殊性，将新收入准则应用到房地产企业收入核算实务中，观察“五步法”收入确认模型给房地产企业收入核算带来的改变，指出了房地产企业在应用新收入准则时需要重点关注的多项关键点，并分析了新收入准则在房地产企业应用过程中可能存在的各种困难和问题。在案例分析上，本文选取了国内房地产龙头企业万科集团作为研究对象，目的是将目光聚焦到业务集中于国内房地产市场的企业，以得出适合大多数国内房地产企业借鉴的研究结论。通过研究新收入准则对万科集团收入核算过程和财务报表的影响，本文发现，新收入准则的应用使得万科集团建立了更加规范的收入核算体系，收入核算过程与合同紧密相连，收入信息可靠性、可比性增强，更能反映经济活动的实质，增强了企业收入核算的规范性。但是，由于房地产业务收入核算的特殊性和集团管理体系的高度分化，万科集团在应用新收入准则过程中仍然存在一定的问题，收入信息的质量受到了影响，需要重视并加以改进。本文最后还站在房地产企业的角度提出了多项建议，以帮助众多房地产企业，尤其是管理能力相对薄弱的中小型房地产企业成功渡过收入准则更替的过渡期。　　本文通过研究新收入准则对房地产企业从准则内容到实务应用，再到财务报表反馈等多方面的影响，分析了实务中准则应用可能存在的影响和问题，希望能对国内房地产企业提供参考，帮助尚未执行新收入准则的房地产企业做好应对准备，也为已经开始执行新收入准则的房地产企业继续完善收入核算和披露程序提供宝贵意见。

目录

声明

1.前 言

1.1 研究背景

1.2 研究目的和意义

1.3 研究思路

1.4 研究方法

1.5 预期主要贡献

2.文献综述

2.1 国外文献综述

2.2 国内文献综述

2.3 文献评述

3.相关概念和理论概述

3.1 相关概念

3.1.1 收入的概念

3.1.2 会计准则的概念

3.2 收入确认理论

3.2.1 经济收益观

3.2.2 传统会计收益观和扩展会计收益观

3.2.3 本期经营收益观和全面收益观

3.3 收入计量理论

3.3.1 计量单位选择

3.3.2 资本保全模式选择

3.3.3 收入计量模式选择

3.4 会计目标理论

3.4.1 受托责任观

3.4.2 决策有用观

3.5 会计准则的相关理论

3.5.1 经济后果理论

3.5.2 利益相关者理论

3.5.3 信息质量理论

3.5.4 信号传递理论

4.收入准则的演变史和新收入准则的变化

4.1 我国收入准则的演变史

4.2 新收入准则的变化

4.2.1 新收入准则内容上的主要变化

4.2.2 新收入准则内涵上的主要变化

5.新收入准则在房地产行业运用的关键点、影响及问题

5.1 房地产行业简介

5.1.1 房地产行业的概念

5.1.2 房地产开发流程

5.1.3 房地产企业经营特点

5.2 新收入准则下的房地产企业收入核算一般流程

5.2.1 识别合同

5.2.2 识别合同中的单项履约义务

5.2.3 确定交易价格

5.2.4 将交易价格分摊至各单项履约义务

5.2.5 履行各单项履约义务时确认收入

5.3 新收入准则下房地产企业需要注意的关键点

5.3.1 房地产销售收入何时确认

5.3.2 存在融资情况时收入如何确认

5.3.3 单项履约义务如何识别

5.3.4 如何处理附有回购协议的销售

5.3.5 售后包租销售模式如何进行收入确认

5.4 新收入准则在房地产行业应用可能存在的影响和问题

5.4.1 收入确认时间发生变化

5.4.2 收入确认金额发生变化

5.4.3 履约进度不易合理确定

5.4.4 履约义务不易合理识别

5.4.5 主观判断仍然存在，会计工作难度提高

5.4.6 信息披露更加严格，披露成本上升

6.案例分析—万科集团

6.1 万科简介

6.1.1 万科经营情况

6.1.2 万科组织架构

6.2 万科集团收入确认、计量和披露发生的主要变化

6.2.1 控制权转移模型运用

6.2.2 “五步法”模型运用

6.2.3 在“某一段时间内”确认收入

6.2.4 收入金额以交易价格为依据

6.2.5 收入披露信息增加

6.3 新收入准则对万科集团财务报表项目的影响

6.3.1 对资产负债表项目的影响

6.3.2 对资产负债表影响结果的分析

6.3.3 对利润表项目的影响

6.3.4 对利润表影响结果的分析

6.4 万科集团应用新收入准则面临的困难和尚需解决的问题

6.4.1 收入确认方面

6.4.2 收入计量方面

6.4.3 收入信息披露方面

6.5 万科集团应用新收入准则给房地产企业带来的启示

6.5.1 完善合同管理

6.5.2 多部门协调合作

6.5.3 会计部门提前做好准备

6.5.4 完善收入信息的列报和披露

7.研究总结

7.1 研究过程

7.2 新收入准则对房地产行业收入确认、计量和披露的影响

7.3 万科集团应用新收入准则后的变化和存在的问题

7.4 房地产企业可以考虑采取的对策

参考文献

后 记

致谢

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