房价波动对货币供给的影响及潜在风险研究

摘要

近年来，我国房地产价格成为理论界和实务界关注的焦点，商品房均价从1998年的1854元/平方米上涨为2017年的7892元/平方米，增幅达到426%。与此同时，我国的广义货币供应量M2大幅增加，从1998年的10.44万亿元增加到2017年的167.68万亿元，增幅达到1606%。房价和货币供应量M2的同时上涨使得大多数学者认为是央行大量“印钞”导致了房价上涨，但也有少数学者认为货币具有内生性，由经济体系中的多种因素和主体共同决定，是房价的上涨带来货币供应量的增加。房价与货币供应量M2之间的关系以及房价剧烈波动存在的潜在风险，值得进一步研究。　　首先，本文对国内外学者对房价波动、货币供应量M2以及货币创造理论的研究进行文献综述，国内外学者对于房价与货币供应量M2关系的观点并不统一，且相关文献多以实证为主，理论研究较为欠缺。本文对传统货币供给理论进行梳理和反思，指出货币的内生性。其次，本文通过对房地产价格与货币供应量变化趋势的分析和对广义货币供应量M2的结构分解寻求两者之间的关系。然后，论证房价在房地产开发不同阶段进行货币创造的原理，从地方政府、房地产开发商和居民三个主体分析房价影响货币供应量的传导机制并在此基础上进行实证分析。最后，综合测算2017年末个人住房贷款、开发贷以及房地产抵押贷款的规模，并结合房价收入比、租金回报率和空置率等指标进行了风险分析。　　本文研究发现，货币具有内生性特点，即货币的本质是一种债权债务关系。中央银行投放基础货币，商业银行创造贷款，是“贷款创造存款”而不是“存款创造贷款”。通过构建商品房价格与M2代理变量（房地产贷款余额）的VAR模型进行实证分析，结果显示：房价与M2代理变量之间存在互为因果关系，无论是从短期还是长期来看，M2代理变量增速对房价变动的反馈均显示为正向反馈。房价同比增速每增长1%，M2代理变量同比增速将扩张0.37%。此外，短期内，商业银行中长期贷款利率对房地产贷款规模增速会有一定的震荡影响；长期看，利率对房地产贷款规模增速有负向反馈效应。　　本文的创新之处主要有两点：一、研究角度的创新，站在货币创造视角分析货币如何派生以及房价与派生出来的货币之间的关系。二、研究方法的创新，基于房地产开发全过程对货币供应量进行结构化分解，不再局限于总量分析。但受制于篇幅，本文货币创造相关理论不够全面，且实证模型沿用过往文献常采用的方法，并未有所突破。

目录

导论

一、研究背景与意义

二、国内外文献综述

三、研究内容与方法

四、论文创新点及不足

第一章 货币供给理论

第一节 传统货币供给理论

第二节 现代货币创造理论

第二章 我国房地产市场及货币供应量的现状分析

第一节 我国房地产行业市场发展现状

第二节 我国货币供应量的现状分析

第三章 房价对货币供应量影响机制及实证分析

第一节 商品房的货币创造渠道

第二节 房价对货币供应量的传导机制分析

第三节 实证分析

第四章 我国房地产行业潜在风险分析

第一节 商业银行涉房贷款规模测算

第二节 房地产行业指标分析

第三节 房价波动过大带来的危害与风险

研究结论与政策建议

一、研究结论

二、政策建议

参考文献

致谢