基于AHP-模糊综合判定模型在商业房地产评估中的运用

摘要

近十年来，随着国家对房地产市场监管力度的加强和对房地产政策的不断调整，我国房地产市场的发展方向更加清晰明朗。2018年作为楼市调控的深化年，各线城市全面调控，有效的引导房地产价格回归理性，这也为房地产行业的发展迎来了新的春天。而商业房地产凭借自身所具有的价值二重性特点以及与日俱增的市场份额，逐渐成为房地产交易市场上的新宠儿。且在我国的房地产评估行业中，对商业房地产价值的评估逐渐成为焦点话题。而对商业房地产价值评估结果的客观性要求不仅是房地产交易的核心环节，同时也是房地产市场得以健康发展的重要底线。因此，运用科学的评估方法对商业房地产的价值进行客观、合理的评估对房地产评估行业的规范化发展、房地产交易市场环境的净化都具有十分重要的意义。　　结合我国商业房地产市场的发展现状并通过借鉴国外先进的商业房地产评估经验，目前在评估行业内部仍较多的采用市场法与收益法相结合的方法对商业房地产的价值进行评定估算。但随着商业房地产市场交易环境、交易方式及类型的多样化和复杂化，使得商业房地产评估工作的难度不断升级，从而导致传统的评估方法在运用过程中的弊端也日益暴露。如：影响因素修正经验化、比准价格计算简单、报酬率确定差异化等。　　本文以商业房地产及其评估的概念为入手点，同时详细介绍了构建改进模型所需要的层次分析法（AHP）和模糊数学的相关理论；接着指出现行商业房地产评估方法中存在的不足与缺陷，构建AHP-模糊综合判定模型对传统的评估方法进行改进和适用性分析；最后结合商业房地产评估的实例进行模型应用，并将模型应用前后的评估结果进行比较分析，证实模型在商业房地产价值评估中具有可行性，且模型的应用有效的提高评估结果的客观性，使得评估结果更具参考价值。

目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 国内外研究综述

1.2.1 国外研究综述

1.2.2 国内研究综述

1.2.3 文献述评

1.3 研究内容

1.3.1 研究框架

1.3.2 研究方法

1.3.3 研究思路

2 商业房地产评估理论及模型方法

2.1 商业房地产的界定

2.1.1 商业房地产概念

2.1.2 商业房地产的分类

2.1.3 商业房地产的特点

2.2 商业房地产评估的理论

2.2.1 地租理论

2.2.2 区位理论

2.3 层次分析法（AHP）

2.3.1 层次分析法（AHP）的基本原理

2.3.2 层次分析法（AHP）操作步骤

2.4 模糊综合判定法

2.4.1 模糊数学基本原理

2.4.2 模糊综合判定的操作步骤

3 商业房地产评估方法及存在的问题

3.1 商业房地产评估方法

3.1.1 市场法

3.1.2 收益法

3.1.3 成本法

3.2 市场法在商业房地产评估中存在的问题

3.2.1 市场法的适用范围

3.2.2 市场法的操作步骤及基本公式

3.2.3 市场法中估价参数的选取

3.2.4 市场法在商业房地产评估中存在的问题

3.3 收益法在商业房地产评估中存在的问题

3.3.1 收益法的适用范围

3.3.2 收益法的操作步骤及基本公式

3.3.3 收益法中估价参数的选取

3.3.4 收益法在商业房地产评估中存在的问题

3.4 新思路的提出

4 AHP-模糊综合判定模型的建立

4.1 AHP-模糊综合判定模型构建的前提

4.2 市场法中AHP-模糊综合判定模型的构建

4.2.1 价值影响因素分析

4.2.2 构建价值影响因素评价体系

4.2.3 建立价值影响因素权重分析模型

4.2.4 建立价值影响因素的模糊综合判定模型

4.2.5 内插法求取评估结果

4.3 收益法中AHP-模糊综合判定模型的构建

4.3.1 投资风险价值影响因素分析

4.3.2 构建投资风险评价体系

4.3.3 建立投资风险影响因素的权重分析模型

4.3.4 建立投资风险因素的模糊综合判定模型

4.3.5 内插法求取报酬率

4.4 AHP-模糊综合判定模型运用的可行性分析

4.4.1 AHP-模糊综合判定模型在市场法中运用的可行性分析

4.4.2 AHP-模糊综合判定模型在收益法中运用的可行性分析

5 案例应用

5.1 重庆市房地产市场环境分析

5.2 待估案例背景介绍

5.3 传统评估方法的应用

5.3.1 传统市场法的应用

5.3.2 传统收益法的应用

5.3.3 传统评估方法的评估结果分析

5.4 传统评估方法的改进运用

5.4.1 市场法的改进运用

5.4.2 收益法的改进运用

5.4.3 改进后的评估结果

5.5 改进前后评估结果的对比分析

6 结论与建议

6.1 结论

6.2 建议

致谢

参考文献

附录

个人简历、在学期间发表的学术论文及取得的研究成果