REITs运用于保障性住房融资研究——以南昌市为例

摘要

南昌市作为江西省会城市，房地产业虽发展起步晚，却厚积薄发，2012年房价收入比已经达到10.04倍，是联合国认定合理水平的3倍多。南昌市政府紧随国家大方针，2010年以来不断增加保障性住房建设项目，并在以政府为主导的资金提供上对其进行建设保障。但随着开工目标不断加大，资金短缺问题已经日益明显，因此，如何拓宽保障性住房建设的资金来源成为安居工程面临的首要问题。本文主要针对南昌市保障性住房融资方式中运用房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）进行可行性研究。　　本研究分为七个部分：第一部分，对选题背景、研究主题及意义、国内外研究进展及研究内容做出介绍，并提出将REITs运用于保障性住房融资的观点；第二部分，介绍REITs的相关理论，包括概念、分类、运作要求等，尤其在优势方面做出归纳，主要包括：吸金能力强、高收益低风险、政策扶持、管理规范及可持续发展性等；第三部分，对国外及香港REITs经验进行介绍，以美国和澳大利亚作为西方国家代表、新加坡作为亚洲代表、香港作为我国特殊案例，对他们的REITs发展和运行做了说明，旨在结合南昌市特有经济情况，对这些经验进行选择性借鉴；第四部分，通过南昌市土地供应现状、房地产市场开发及地价现状对南昌市房地产发展总体情况进行分析；第五部分，对REITs运用于南昌市保障性住房融资（N-REITs）进行了环境分析，包括市场分析、法律分析和人才分析。首先，以南昌市保障性住房目前的建设情况和制度情况为基础，通过对南昌市2012的城市住户人均消费支出及金融机构存贷情况的分析，提出了保障性住房的民生需求及社会资金能够作为N-REITs运行的资金来源以支持其成立和发展的观点。其次对我国REITs相关法律和人才基础进行介绍，提出N-REITs需要补充的相关法律和人才支持；第六部分，N-REITs运行所需的基础。提出N-REITs运行需要的市场基础、政策基础和人才基础，主要包括借鉴澳大利亚和香港的以公共住宅为主制度及房地产金融市场证券化，提出降低保障性住房申请门槛、户籍改革、住房保障分等定级、税收优惠等政策建议，最后在人才方面提出培养建议；第七部分，对 N-REITs进行框架设计，主要包括：组织形式和类型的选择，N-REITs运作流程、机构设立和职责分配的设计、经营规则及政府充当的角色，最后从资金流动性、利率波动、利润保持等方面提出运行的风险性。

目录

声明

第1章 引言

1.1选题背景

1.2研究主题及意义

1.3国内外研究进展

1.4研究内容与思路

2.1房地产信托投资（REITs）概述

2.2房地产信托投资基金（REITs）的分类

2.3房地产信托投资基金（REITs）的优势

第3章 国外及香港经验借鉴

3.1美国经验

3.2澳大利亚经验

3.3新加坡经验

3.4中国香港经验

第4章 南昌市房地产发展现状

4.1南昌市概况

4.2南昌市土地供应现状

4.3南昌市土地供应结构现状

4.4南昌市房地产市场开发现状

4.5南昌市房地产地价现状

5.1市场分析

5.2法律分析

5.3人才分析

6.1市场基础

6.2政策基础

6.3人才基础

7.1框架基础

7.2框架设计

7.3风险控制

第8章 结论

8.1结论

8.2有待进一步解决的问题

参考文献

致谢