主体功能区框架下土地发展权价值受限分析——以广西南宁市为例

摘要

主体功能区建设对推进我国区域协调发展提供了一条重要的思路，摆脱了区域内各行政单位以经济开发为中心的混乱秩序，规范了空间开发秩序，国家在各功能区内实行不同的用途管制和开发程度。但需要注意的是，主体功能区区划将有可能使得重点开发区土地获得暴利，禁止开发区和限制开发区土地暴损，造成区域间土地开发的利益与土地保护的责任在区域上的非均衡。问题的成因在于土地发展权界定不清、价值不明确，以及发展权转移的受限，因此亟需构建开发与保护之间互相沟通、促进的双赢机制。正是基于此，为推进主体功能区建设开拓新思路，本文从区域协调与资源保护视角出发，试图通过界定和分析主体功能区建设对土地发展权受限以及受损程度，从而实现开发区对保护区所提供的生态公共品的付费，以及土地开发的利益和土地保护的责任在区域上的均衡，实现主体功能区区域协调发展，达到主体功能区建设优化空间结构的效果。　　文章共分为七章，第一章和第二章是本文研究的基础。笫一章主要通过文献综述，了解国内外学者关于土地管制的研究以及国内外学者对于土地发展权的研究;第二章通过对土地发展权概念以及土地发展权定价理论的梳理，为土地发展权受限分析做好理论铺垫;第三章分析主体功能区建设可能引发的问题，其实质是土地发展权价值受损，通过设置土地发展权，实现土地发展权跨区市场化交易，从而有效的实现资源保护成本的分担，保护耕地资源，实现区域协调发展。第四、五章为实证研究部分，利用条件价值法(CVM)测算出重点开发区的市地发展权价值和限制开发区的农地发展权价值，并得到市地发展权价值为282.39元/m2，农地发展权价值为51.94元/m2。第六章从我国法律法规上解读农业用地、建设用地以及未利用地用途转换的规定，我国土地用途转换受国家土地法规政策严格控制，不同类型土地发展权受到不同限制。第七章对文章重要结论做一个简单的总结。

目录

声明

摘要

1．1 研究背景与意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究综述

1．2．1 国外土地发展权制度研究进展

1．2．2 国内土地发展权研究进展

1．3 研究目的、方法和可能创新

1．3．1 研究目的

1．3．2 研究方法

1．3．3 可能创新处

1．4 研究设计

1．4．1 研究区域选择

1．4．2 问卷设计

第二章 土地发展权概念及其理论

2．1．2 农地发展权、市地发展权和未利用地发展权

2．1．3 可转移发展权和可购买发展权

2．2 土地发展权定价理论基础

2．2．1 地租理论

2．2．2 选择权价值理论

2．2．3 实物期权理论

2．2．4 利益均衡理论

2．2．5 产权交易理论

第三章 土地发展权对主体功能区建设的作用

3．1 主体功能区建设存在的问题

3．1．1 区域发展权失衡

3．1．2 资源保护成本分担机制欠缺

3．1．3 耕地资源流失加速

3．2 土地发展权机制对主体功能区建设的作用

3．2．1 土地发展权机制对区域发展权失衡的协调作用

3．2．2 土地发展权机制对资源保护成本分担的作用

3．2．3 土地发展权机制对耕地资源流失的作用

第四章 南宁市市地发展权价值估算

4．1 数据来源与样本特征

4．1．1 调查区域概况

4．2．1 受访市民的基本特征

4．2．2 受访市民个体对土地发展权的认知

4．3 市地发展权测算

4．3．1 模型构建

4．3．2 市地发展权测算

第五章 南宁市农地发展权价值估算

5．1．2 受访农户的基本特征

5．2 受访民户对土地发展权的认知

5．2．1 对于农地所有权的认知

5．2．2 对于农地发展权存在的认知

5．2．3 对于农地发展权的需求

5．2．4 对农地补偿政策的认知

5．3 农地发展权测算

5．3．1 模型构建

5．3．4 农地发展权价值测算

第六章 土地发展权受限分析

6．1 土地规划对农地用途转换的限制

6．2 农业用地向非农用地转换过程中土地发展权受限分析

6．3 工业用地向居住用地、商业用地转换中的土地发展权受限

第七章 总结

7．1 研究结论

7．2 研究不足

7．3 讨论与展望

参考文献

附录

致谢

攻读硕士学位期间发表论文情况