我国商品房销售中的价格欺诈问题的民法适用研究

摘要

自我国住房制度改革以来，商品房价格不断攀升，消费者负担越来越重，而商品房销售过程中的价格欺诈又是雪上加霜。商品房销售价格欺诈指开发商或销售商在商品房销售过程中隐瞒真相，提供虚假信息，诱使购房者在价格上受骗上当，谋取不法利益的行为。商品房是老百姓的大宗消费品，商品房销售价格欺诈又比较普遍，对其进行研究具有现实意义。
　　 价格欺诈的表现形式多种多样，本文主要从以下方面进行探讨：销售过程不明码标价或欺诈性的标价；变相提高商品房价格；对商品房价格进行炒作；关于房屋质量和面积的不实陈述；广告中对价格进行虚假宣传；中介组织对价格的操纵等。这些行为侵害的消费者的权利主要有公平交易权、知情权等。从民法上来分析，对这些权利的侵害将导致相应民事责任的产生。
　　 商品房销售价格欺诈行为在不同的情况下产生不同性质的民事责任，具体来说民事责任的性质如下：如果商品房销售合同内容因欺诈与实际情况不符，则产生违约责任；如果商品房销售合同虽有欺诈但不影响合同效力，开发商或销售商承担侵权责任；如果商品房销售合同因欺诈而无效或被变更、被撤销，开发商或销售商要承担缔约过失责任和侵权责任；如果商品房买卖双方未从订立过合同，则不产生民事责任。
　　 商品房经营者的侵权责任和缔约过失责任在责任构成要件上具有相似之处。两者的区别是侵权责任违反的是法定义务（加害行为的违法性），而缔约过失责任违反的是先合同义务（一方违背依诚实信用原则应负的先合同义务），其它部分基本相同。所以本文将两者的构成要件合并讨论。具体的要件是：商品房经营者违反先合同义务或法定义务的价格欺诈行为；商品房销售中价格欺诈行为所造成的损害结果；商品房消费者所受的损失与商品房销售者的价格欺诈行为间有因果关系；商品房销售者在价格欺诈问题上存有主观过错。
　　 赔偿损失、返还财产和修理、重做、更换是承担价格欺诈民事责任的主要形式，基于《消费者权益保护法》的特别规定还可要求承担双倍返还的惩罚性赔偿责任。
　　 商品房销售价格欺诈除了能够产生民事责任外，还可以产生行政责任或者刑事责任，主要是行政责任。民法以补偿受害者的损失为主要手段，行政法以惩罚欺诈者为主要手段，两者的适用情形有所不同，各有其适用的优势和不足，两者共同作用相互补充才能更好的打击商品房销售中的价格欺诈行为、保持良好的市场秩序、维护消费者的合法权利。