浅析商品房买卖中的抵押问题——评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条、第九条、第二十六条、第二十七条

摘要

抵押作为债的担保方式的一种,由于能够较好地担保债的履行,在实践中被广泛采用,而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。设立抵押的目的是,一旦债务人不履行债务,抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此,抵押物应有变价价值,应为可转让之物。房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押,房地产抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房地产抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为。那么,对于商品房买卖过程中出现房屋抵押问题,如何协调出卖人买受人以及担保权人三者之间的利益平衡,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条、第九条、第二十六条、第二十七条作了相关规定。首先,房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的,买受人认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使买受人状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还你的购房款,这就会使买受人对预购的商品房的权...