基于格网单元的土地定级与基准地价更新研究

摘要

基于格网单元和“以价定级”的思路，本文对土地市场发达城市的土地定级与基准地价更新问题进行了理论和方法上的探讨，并以福州市居住用地为例进行了实证研究。研究的主要目的是为了改进目前利用样点地价数据进行空间插值和对插值结果进行土地级别划分方面存在的不足。主要内容包括以下几个方面： (1) 对福州市城区居住用地的样点楼面地价进行探索性空间数据分析，分析地价的空间变异规律，并建立空间插值模型。 (2) 采用克里金空间插值方法进行内插，得到覆盖全域的网格点基准地价；并在此基础上，总结和分析福州市居住用地楼面地价的空间分布规律。 (3) 利用遥感影像非监督分类方法，对地价栅格图像进行土地级别划分，并采用数学形态学的方法对聚类后产生的小斑块进行归并处理。 通过研究，得到以下结论： (1) 福州市城区居住用地楼面地价的空间分布，存在明显的二次多项式趋势；空间变异呈各向同性；半变异函数模型拟合对比和交叉验证结果显示，球状模型的拟合效果最佳，误差最小。 (2) 福州市城区居住用地楼面地价3500元以上的区域在中心城区连片分布；南台岛上地价在2000-3500元之间的范围主要沿闽江分布，呈带状分布。整体上，地价的分布趋势是由中心城区向四周降低。 (3) 采用ISODATA法，在不同参数(主要是最大分类标准差)设置条件下，对地价栅格图像进行聚类分析，并将结果进行对比，认为福州市城区居住用地土地级别划分为5级比较合适。又经K-均值法取相应类别数进行对比分析，验证了上述结论。 (4) 利用Envi 4.2中基于数学形态学的类别集群功能，对聚类结果图中存在的小斑块进行归并处理：试验结果显示，当数学形态学算子的变换核大小设定为30时，就可以得到较好的效果。

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摘要

中文文摘

第1章绪论

1.1课题背景

1.2相关研究进展

1.2.1国外研究进展

1.2.2国内研究进展

1.3研究区概况

1.3.1行政区划与人口

1.3.2自然地理条件

1.3.3资源优势

1.3.4经济发展

1.3.5城市建设

1.3.6房地产市场

1.4研究目的、内容与意义

1.4.1研究目的与内容

1.4.2研究意义

1.5研究方法与技术路线

1.5.1研究方法

1.5.2技术路线

第2章研究的理论基础

2.1前言

2.2研究的经济理论基础

2.2.1土地利用经济原理

2.2.2地租、地价理论

2.2.3区位理论

2.3空间插值方法

2.3.1确定性插值法

2.3.2克里金插值法

2.4地统计学理论

2.4.1区域化变量

2.4.2协方差函数与半变异函数

2.4.3平稳假设和本征假设

2.4.4样本协方差函数和半变异函数值的计算

2.4.5半变异函数模型

2.5数据挖掘理论与聚类分析方法

2.5.1数据挖掘与空间数据挖掘理论

2.5.2聚类分析方法

第3章土地定级与基准地价评估方法述评

3.1前言

3.2土地定级方法

3.2.1基于“以质定级”思路的土地定级

3.2.2基于“以价定级”思路的土地定级

3.3基准地价评估方法

3.3.1利用土地利用效益资料评估基准地价

3.3.2利用样点地价资料评估基准地价

3.4土地级别调整与基准地价更新

3.4.1土地级别调整

3.4.2基准地价更新

第4章样点地价的探索性空间数据分析

4.1前言

4.2数据来源与处理

4.2.1数据来源

4.2.2基准地价的内涵

4.2.3地价数据修正

4.2.6交易时间修正系数

4.3样点地价的探索性空间数据分析

4.3.1数据分布的正态性检验

4.3.2全局趋势分析

4.3.3查找数据离群值

4.3.4确定空间插值模型

第5章基于克里金插值的土地定级与基准地价评估研究

5.1前言

5.2样点地价的克里金插值与数字地价模型的建立

5.3福州市城区居住用地地价空间分布规律

5.4基于遥感影像非监督分类的土地级别划分

5.4.1常用的土地级别划分方法

5.4.2利用遥感影像非监督分类方法进行土地级别划分

5.5基准地价评估

第6章结论与展望

6.1前言

6.2研究结论

6.3讨论

6.4本文存在的不足

参考文献

攻读学位期间承担的科研任务与主要成果

致谢

个人简历