基于GIS的城镇土地定级与基准地价更新研究——以淄博市周村区为例

摘要

基准地价作为土地资产量化的尺度，不仅为广大的土地投资者和使用者提供决策依据，而且是政府实行地价管理，科学配置土地资源的有力工具，对其他地价具有重要的导向和控制作用，对基准地价进行科学、合理地动态监测和评估，对于强化地价管控，提高政府对于土地市场的宏观调控能力有着重大意义。
　　 本文基于GIS平台强大的空间分析功能，通过大量数据计算，采用多因素综合评定法，结合研究区的具体特点，详细分析了影响城区土地价格的因素，对淄博市周村区土地级别的划分和基准地价更新进行研究。研究结果表明，周村区城镇商业、住宅用地土地定级可以划分为五个级别，工业用地土地定级划分四个级别。商业基准地价处于410元至1440元每平方米，与研究前相比最高上浮32％，最低-0.8％;住宅用地介于360元至1050元每平方米，各级别基准地价增幅较大;工业用地基准地价位于273元至512元每平方米之间，各级别的基准地价除四级地外都有小幅程度的上涨。文章进一步采用采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地调查的基础上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
　　 研究结果反映了近年来淄博市周村区城镇空间发展和土地利用的新态势，为研究区城镇土地价格评估和社会经济发展规划提供了可靠的土地级别信息，同时，借助GIS技术手段对成果进行丰富和完善，使基准地价更好地应用于实践，对其他城镇土地定级工作具有一定的借鉴意义。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1 选题的依据

1．2 研究进展

1．2．1 国外研究进展

1．2．2 国内研究进展

1．3 研究意义

1．4 研究内容

1．5 技术路线与流程

1．5．1 土地定级技术路线

1．5．2 基准地价更新技术路线

1．5．3 技术流程图

2．研究区概况

2．1 自然地理概况

2．2 气候概况

2．3 人口概况

2．4 城市基础设施建设

2．5 社会经济发展状况

2．6 城市规划与发展目标

2．7 房地产开发状况

3．城镇土地级别与基准地价更新的理论基础

3．1 马克思主义地租、地价理论

3．2 土地区位理论

4．城镇土地级别更新—以周村区为例

4．1 城镇土地定级估价的程序与方法

4．1．1 城镇土地定级程序

4．1．2 定级因素选择的原则

4．1．3 土地定级方法

4．2 土地定级因素选择

4．2．1 商业用地定级因素的选择

4．2．2 住宅用地定级因素的选择

4．2．3 工业用地定级因素的选择

4．3 土地定级因素权重的确定

4．4 因素量化

4．4．1 繁华程度

4．4．2 交通条件

4．4．3 基础设施完善度

4．4．4 公用设施完备度

4．4．6 环境条件

4．4．7 产业集聚度

4．4．8 城市规划影响度

4．5 土地定级单元总作用分值的计算

4．5．1 划分定级单元

4．5．2 确定阻隔地物和扩散点

4．5．3 扩散性因素、因子的扩散分析

4．5．4 土地定级单元作用分的取值

4．6 土地级别的划分

4．6．1 土地级别划分的原则

4．6．2 土地级别的初步划分

4．6．3 土地级别的验证

4．6．4 确定土地级别界线

4．6．5 土地级别面积的量算

4．6．6 级别边界描述

5．城镇基准地价更新与调整—以周村区为例

5．1 城镇基准地价更新程序与方法

5．1．1 基准地价更新调整的原则

5．1．2 基准地价内涵与更新方法

5．2 评估参数的确定

5．2．1 土地还原利率的确定

5．2．2 房屋还原利率的确定

5．2．3 房屋重置价、耐用年限及残值率的确定

5．2．4 土地开发费用的确定

5．3 样点地价的测算

5．3．1 商业用地样点地价的测算

5．3．2 住宅用地样点地价的测算

5．3．3 工业用地样点地价测算

5．4 基准地价的确定

5．4．1 基准地价的初步确定

5．4．2 基准地价的最终确定

5．5 基准地价修正系数体系的建立

5．5．1 基本思路

5．5．2 分析确定影响城区土地价格的因素

5．5．4 计算各因素、因子影响地价的修正幅度

5．5．5 编制基准地价修正系数表及指标说明表

6．成果及分析

6．1 土地定级成果及分析

6．1．1 更新前后级别面积变化

6．1．2 成果分析

6．2 基准地价成果及分析

6．2．1 与研究前基准地价成果的比较

6．2．2 成果分析

6．3 成果应用

参考文献

致谢