银行信贷对我国房地产市场影响的区域差异性研究

摘要

1998年的商品房市场化改革开启了我国房地产市场发展的新篇章。自此以后，我国房地产业迅猛发展，成为了我国国民经济的支柱产业之一，对推动我国经济的增长起到了举足轻重的作用。因此，保持房地产业的健康持续发展对维持我国的经济可持续发展具有重要的意义。　　作为一个典型的资金密集型行业，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的首要前提。在我国以银行信贷的间接融资渠道为主导的金融体系下，房地产行业的资金来源主要是银行信贷（大约占比为55％）。从房地产需求方面来讲，银行通过对消费者提供个人按揭贷款实现消费者的购买意愿，成为房地产商品需求方的主要资金支持者;从房地产供给方面讲，银行通过对房地产企业提供房地产开发贷款支持房地产企业的开发建造工作，为房地产开发资金链的正常运转提供了支撑。　　但由于我国经济区域发展不平衡，而房地产商品又具有不可移动性的特点，房地产业比其他行业更容易受区域经济发展水平的制约。我国各个区域的房地产市场的发展情况具有明显的区域特色，东部、西部、中部地区的银行信贷、房地产价格、房地产需求与供给差距巨大。因此，从区域视角探讨银行信贷对房地产市场的影响具有重要的理论价值和实践意义。　　本文主要探讨两个问题:1、在我国的不同经济区域中，银行对消费者和房地产企业提供的信贷对房地产价格是否具有差异性影响？2、如果这种差异性影响关系存在的话，那么从房地产供求角度来讲，银行信贷又是如何发挥作用的？这种作用是否也存在区域差异性？对这两个问题的探究是分析如何维持房地产市场与金融市场稳定的前提，正确认识银行信贷对房地产市场的影响机制对于科学制定信贷政策与房地产的调控政策具有一定的借鉴意义。　　在研究方法上，本文遵循从提出问题、现状阐述、理论分析、实证分析再到解决问题的基本范式。在具体的研究过程中，将研究成果、发展现状与推论相结合，理论分析与实证分析相结合。　　本文主要由以下五个部分组成:　　第一部分主要论述本文选题的背景及意义。在总结国内外关于房地产市场和银行信贷关系的文献的基础上，提出本文的研究思路、研究方法、研究框架，并对本文创新点进行分析和总结。　　第二部分主要对我国银行信贷、房地产市场发展现状以及两者之间的关系进行系统的描述性统计。从全国范围来看，房地产市场（包括房地产价格、房地产需求以及房地产供给）的增速与银行信贷的增速保持着比较一致的发展趋势。在房地产市场供给方面，房地产开发贷款与商品房竣工面积处于同向扩张的趋势，且通过计算发现房地产开发资金中55％来源于银行信贷;在房地产需求方面，银行也以个人按揭贷款的形式给予购房者极大的资金支持。但从区域范围看，这种一致的趋势在各个区域又存在着差异:1、东部地区的个人按揭贷款以及房地产开发贷款在全国的占比均高于50％，其房价在全国范围内也是最高的，但房价波动较大。2、西部地区的房地产市场发展最快，主要体现在房地产开发贷款、个人按揭贷款以及商品房竣工面积和销售面积的增速上。　　第三部分为理论机制，从理论出发，分析银行信贷对房地产市场的影响。首先介绍银行信贷对房地产市场影响的理论基础;然后通过Carey模型分析消费者购房贷款对房地产价格的影响，发现消费者购房贷款对房地产价格具有促进的作用;最后利用局部均衡模型，探究消费者和房地产开发企业在无信贷条件下和存在信贷条件下的最优选择，分析银行对供给方和需求方提供信贷对房地产市场的影响。从需求角度看，银行对个人提供贷款会造成房地产需求的增加;从供给角度看，银行对企业提供贷款会造成房地产供给的增加。而需求与供给的变化最终会导致房地产价格的变化。这为第四部分的实证研究奠定坚实的理论基础。　　第四部分为实证分析，以中国30个（不包括西藏）省市自治区的2005-2012年的相关数据，建立三个模型分别验证我国各地区银行信贷对房地产市场的影响效应。第一个模型是基于PVAR模型研究银行信贷（包括个人按揭贷款和房地产开发贷款两个银行信贷指标）对房地产价格的影响。在此模型中，首先检验数据的平稳性、协整关系，然后利用PVAR模型GMM估计、脉冲响应函数分析以及方差分解等计量方法针对本文的第一个问题，即银行信贷对房地产价格的区域差异性影响，进行实证分析。然后通过从房地产需求和房地产供给两个视角分别建立面板数据模型，对本文的第二个问题，即银行信贷对房地产供求的区域性差异影响机制，进行详细分析。　　第五部分为结论与政策建议。首先，总结实证分析所得出的结论:(1)短期内，个人按揭贷款对所有地区的房地产价格的上涨都具有显著的促进作用，这与预想相符合。但各区域个人按揭贷款对房地产价格的冲击作用不一样，东部地区个人按揭贷款对房地产价格的冲击作用最大且反应最快，中、西部地区个人按揭贷款对房地产价格的冲击作用相比东部地区小。长期来看，个人按揭贷款对东部、中部、西部地区均具有持续的正向影响。(2)短期内，房地产企业开发贷款对我国房地产价格的影响也存在明显的区域差异性:从全国范围来看，房地产企业开发贷款增加对我国房地产价格存在显著的负向影响关系;但在我国西部地区，房地产开发贷款的增加却不能够有效抑制房地产价格的上涨;而对于我国东部、中部地区，房地产开发贷款的增加能够轻微抑制房地产价格的上涨。长期来看，东部、西部地区的房地产开发贷款对房地产价格有持续的正向影响关系。(3)从房地产需求的影响结果来看，个人按揭贷款的增加能够有效的促进房地产需求的增长。在99％的置信水平上，东部、中部、西部地区的个人按揭贷款的回归系数分别为0.3889、0.5500、0.5689，相比东部地区，中、西部地区的个人按揭贷款增加能够有效的促进房地产需求的增长。(4)从房地产供给的影响效果来看，房地产开发贷款的增加能够有效的促进房地产供给的增长。在99％的置信水平上，东部、中部、西部地区的房地产开发的回归系数分别为0.8705、0.7380、0.2222，相比西部地区，东、中部地区的房地产开发贷款增加能够有效的促进房地产供给的增长。最后，针对实证结果，本文从调整信贷结构、实行差别化信贷政策两个方面提出了建议。　　本文的创新点包括:(1)研究视角的创新:将银行信贷细分为房地产开发贷款以及个人按揭贷款两个方面，分别分析这两个方面对区域房地产价格的影响。(2)研究方法的创新:在研究银行信贷对房地产价格的影响时，引入面板向量自回归模型（PVAR模型），该模型将所有变量视为内生变量，真实展现各变量之间的影响关系;同时，PVAR分解方法能够分解出各个冲击对解释变量的影响，从而排除其他影响因素的干扰。(3)研究范围的创新:在研究范围上并不局限于仅仅分析银行信贷对区域房地产价格的影响，本文将问题拓展至房地产需求以及房地产供给两个角度，分析银行信贷的区域差异性作用。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1研究背景

1．2研究意义

1．3文献综述

1．3．1国外相关研究

1．3．2国内相关研究

1．3．3国内外文献评述

1．4研究思路及方法

1．5创新与不足

2．我国银行信贷与房地产市场现状分析

2．1我国银行信贷现状

2．1．1银行信贷规模现状

2．1．2银行房地产信贷规模与结构分析

2．2我国房地产市场的发展现状

2．2．1房地产开发投资现状

2．2．2房地产供需现状

2．2．3房地产价格现状

2．3我国银行信贷与房地产市场的关系

2．3．1银行信贷与房地产价格的关系

2．3．2银行信贷与房地产供给和需求的关系

2．4本章小结

3．银行信贷影响房地产市场的机理分析

3．1银行信贷对房地产市场影响的基础理论

3．2银行信贷对房地产市场影响的理论模型

3．2．1Carey模型

3．2．2局部均衡模型

3．3本章小结

4．我国银行信贷对房地产市场影响的区域差异性实证研究

4．1变量选取与数据来源

4．1．1区域划分

4．1．2变量选取与说明

4．1．3数据来源与处理

4．2银行信贷对房地产价格的区域差异性影响研究

4．2．1模型设定

4．2．2面板数据平稳性检验

4．2．3面板数据协整检验

4．2．4PVAR模型估计结果

4．2．5脉冲响应分析

4．2．6方差分解

4．3银行信贷对房地产供求的区域差异性影响研究

4．3．1银行信贷对房地产需求的区域差异性影响

4．3．2银行信贷对房地产供给的区域差异性影响

4．4本章小结

5．结论及政策建议

5．1结论

5．2政策建议

参考文献

后记

致谢

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