信贷约束、风险态度与家庭住房投资

摘要

近年来，中国工业发展飞速前进，城市化建设不断深入，在此契机下，房地产行业也经历着迅猛增长的黄金时代。然而，近几年来中国房地产市场的膨胀现象日益凸显。究其原因，与市场中的投资性购房需求分不开。中国居民收入的增长导致从房产消费需求中衍生出投资性需求，在缺乏投资渠道与相对宽松的国家信贷政策环境下，最终令房地产市场上呈现出房价长时间持续上升与投资性需求日渐膨胀的现象。如今，房价波动已形成在投资性需求的推动作用下继续变动的格局。　　本文的研究目的是:从家庭信贷约束的角度考察国家房地产调控中信贷政策的有效性，并从家庭风险态度的角度研究是否能对现有的房地产调控政策提出完善性建议。在房地产市场投资性需求日益膨胀的今天，抑制投资性需求势在必行。而房产在家庭资产中占有举足轻重的地位，购房行为多是消费者以家庭为单位的决策结果，因此本文研究住房投资的对象是中国的家庭。　　本文选择从家庭信贷约束与风险态度两个角度展开研究，其原因如下。　　从家庭信贷约束的角度展开研究，是因为在考察国家多次出台调控房地产的政策时发现，这些政策涉及了金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策与法律法规，而其中使用最频繁的属信贷政策。信贷政策使用不仅直接作用于购房者，而且可操作性强、宣示效应明确，是国家房地产调控政策中的重点。因此，国家房地产调控政策中的信贷政策是否能有效抑制投资性需求是本文研究的角度之一。　　家庭风险态度与住房投资之间的关系是本文研究的另一个出发点。这么做的原因来自于房产的特殊性。房产兼具一般商品的消费属性与投资产品的投资性，因而才使得调控房地产的问题变得复杂:一方面，紧缩房地产过度不仅会波及到居民的合理住房需求，影响社会的基本保障功能，还可能抑制经济的发展;另一方面，若不对非理性的投资性购房加以控制，房价波动、房地产市场的膨胀又会在经济中埋藏隐患。为了研究房地产市场的投资属性，将房产视为投资品进行考察是合理的。根据马克维茨投资组合选择理论，若投资品之间相互独立，投资者会依据自己的偏好来配置无风险资产、低风险资产与高风险资产之间的比例。因此，家庭的风险态度就会对家庭所持有风险资产的占比大小产生影响。若投资性住房购买也被视为一项投资活动，研究中国投资性住房购买与家庭风险态度之间的关系，可进一步解释中国住房市场的投机性程度。因为当大多数家庭的房产期望收益与投资组合标准差差异不大时，越爱好风险的家庭投资房产将得到越大的效用。而目前国内的主要政策就是要抑制房产市场的投资性需求，如果能找到不同风险态度家庭对待房产投资的不同看法，或许能为政策的有效实施提供更完善的解决方案。因此，引入投资者的风险态度作为研究中国城镇家庭投资住房的第二个重点考察因素。　　本文从现实房地产市场运行中存在的投资性需求过度出发，确定了以评价现行住房市场信贷调控政策的有效性为中心的写作目的。本文考察国家近十年以来的对房地产市场所采取的信贷调控政策的实施效果，确定了从微观家庭是否受到银行信贷约束与其家庭风险态度差异这两个角度入手，构建Logit回归模型，研究中国城镇家庭在是否拥有投资性房产上与信贷约束、风险态度之间的关系。本文采用了来自中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)2011年的统计数据。此数据被视为是填补中国家庭金融微观数据空白的重要数据。　　本文共分为六部分。　　第一部分为绪论，主要就文章的选题背景、问题提出、研究意义与研究方法进行阐述。　　第二部分为文献综述。文献综述主要从三个方面对以往文献进行了综述:家庭投资性住房需求的国内外文献综述、家庭所受信贷约束的文献综述以及家庭风险态度的文献综述。此外，还简要评述了家庭金融研究领域中的其他与房产相关的因素。　　第三部分为数据与变量，主要介绍了数据样本的取得，说明了数据筛选原则与变量选取方法，并分析了数据的描述性统计特征。　　第四部分与第五部分分别从家庭所受的信贷约束以及家庭的风险态度两个角度，运用Logit回归模型对家庭住房投资行为进行实证分析，并对回归结果的经济意义进行阐释与归纳。　　最后一部分为本文的结论与建议部分。该部分结合本文实证分析结果与现实经济发展状况，评述了现行房地产信贷调控政策的有效性，并提出了建设性意见。　　本文实证模型回归结果表明，中国城镇家庭在住房投资上确实受到信贷约束与家庭风险态度的影响。受到银行信贷约束的家庭比没有信贷约束的家庭购买投资性房产的可能性更小。风险爱好的家庭比风险中性的家庭更有可能持有投资性房产，风险厌恶的家庭则比风险中性的家庭持有投资性房产的可能性更小。　　此外，家庭特征因素也会对此产生影响。使得家庭更倾向于持有投资性房产的家庭拥有如下特征:户主学历更高、位于中国东部地区、家庭人口数目更大、家庭平均年龄处于中年水平附近以及年度家庭工资性收入更高。　　进一步分析实证结果后，本文主要得出以下结论。　　第一，国家的信贷政策是有效的，它显著抑制了家庭的投资性购房。具体表现为那些需要向银行贷款买房而最后又没有成功从银行贷款的家庭比不需要贷款的或已经取得银行贷款的家庭购买投资性住房的可能性更小，说明国家的信贷调控政策对于大多数家庭来说确实起到了抑制投资性需求的作用，且抑制效果显著。　　第二，中国市场中风险爱好的家庭投资住房的可能性更大。对于少数风险爱好者家庭来说，国家目前的调控政策还没有能让这些家庭的住房投资性需求减小到正常水平，这类家庭的投资者仍旧将投资房产视作一次高收益与高风险并存的投资活动，而与是否受到信贷约束等政策的影响没有太大关系。　　此外，不同经济发展区域之间的投资性需求也有显著的不同；家庭中户主的学历水平对房产投资的影响显著，户主的学历越高将带来越多的家庭投资性房产持有，且这一促进作用的显著程度在学历高于高中水平时变得更大;家庭投资性房产的持有情况还满足生命周期理论;家庭购买投资性住房的概率随家庭人口规模的扩大而增加。　　对此，结合目前国内房地产形势与其发展趋势，本文得出以下建议:　　第一，继续实行差别化信贷政策，完善对购房者差别界定依据的制定。具体措施有:对购买第二套房的消费者，还要结合家庭人口规模信息、生活工作常住地是否分离以及家庭消费能力等区别综合判断是否为投资性购房;对居民购买房产的目的信息进行收集，并在全国范围内实现可在网上查询的配套信息库建设，如个人房屋产权登记网上查询等;加强银行放贷监管，要求银行在放贷过程中切实履行差别化信贷政策。　　第二，发展金融市场，拓宽投资渠道。具体手段有:扩大现有的金融投资方式，丰富基金、银行理财产品等金融产品，大力发展信托业务;鼓励金融创新，发展包括新产品和新渠道的开发;进一步规范市场，完善相关制度建设，并对投资者进行教育，帮助投资者拓宽投资眼界、转换固有的投资理念。　　研究房地产信贷政策有效性的文章很多，但大多从房价波动、房屋成交量或居民个人消费量等特征出发。本文创新地从家庭的角度出发，对房产的消费性与投资性进行划分，并将其与家庭所受信贷约束联系起来考察，体现出研究对象与研究思路上的创新之处。另外，本文还将住房投资行为与家庭决策者的风险态度联系起来，创新地考察了持不同风险态度的家庭在投资性房产购买中的区别，为实行差异化的房地产政策提供改善依据。　　若要得到更有说服力的结论，本文还应运用相同方法考察多期中的回归结果，而本文只有2011年一年的数据，因而不能得出随时间变化的结论。这是本文的不足之处。另外，本文在家庭收入的变量选取上仅包括了家庭工资性的收入，原因是家庭的非工资性收入与本文被解释变量之间存在非线性的关系，而本文模型尚不能体现这种非线性关系。这也是值得改进的地方。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1选题背景

1．2问题提出

1．2．1家庭信贷约束

1．2．2家庭风险态度

1．3研究意义

1．3．1房地产调控政策回顾

1．3．2研究目的

1．4研究方法与结构

1．4．1研究方法

1．4．2逻辑结构

2．文献综述

2．1投资性住房需求的相关研究

2．1．1国外文献综述

2．1．2国内文献综述

2．2信贷约束与住房投资的相关研究

2．3风险态度与住房投资的相关研究

2．4其他有关家庭住房投资的研究

2．4．1从生命周期的角度研究家庭房产配置的文献

2．4．2从家庭负债的角度研究家庭房产配置的文献

2．4．3从家庭财富的角度研究家庭房产配置的文献

3．数据与变量

3．1数据来源

3．2变量选取

3．3描述性统计

4．信贷约束对住房投资影响的实证分析

4．1模型设定

4．2回归结果

4．3小结

5．风险态度对住房投资影响的实证分析

5．1模型设定

5．2回归结果

5．3小结

6．结论与建议

6．1结论

6．2建议

6．2．1继续实行差别化信贷政策

6．2．2发展金融市场，拓宽投资渠道

参考文献

后记

致谢

在读期间科研成果目录