宗地面积、竞争程度及其对土地单价的影响

摘要

1994年分税制改革之后，地方政府财政压力加大。在利益和晋升的双重激励下，地方政府开始探寻增加预算外收入的路径，而我国的土地制度恰好为地方政府提供了增加预算外收入的机会，即通过土地财政来弥补经营城市的资金缺口。从杭州市的财政收支情况来看，土地出让金是其地方财政的重要组成部分，因此政府有强烈的动机使土地出让收益最大化。然而地方政府的土地供应总量是有约束条件限制的，在这种情况下，地方政府会通过最大化土地出让单价以实现土地收益总额最大化的目标。那么地方政府是否会通过调整出让地块的宗地面积大小来影响市场竞争程度，进而影响最终成交的土地单价，以实现土地出让收益最大化的目标？
　　本文在借鉴和学习以往学者研究的基础上，从土地出让的宗地面积影响市场竞争性，进而影响土地成交单价的微观视角，展开相关的理论推演和实证检验。该研究对于解释地方政府的土地出让行为具有现实意义，同时对于拓展土地价格的微观影响机制研究具有理论意义。
　　鉴于此，本文回顾和梳理了相关理论和实证研究，在理论分析和规范分析的基础上，构建成交土地价格的函数模型，采用杭州市2007-2012年出让的住宅用地（包括住宅兼商业用地）数据进行实证分析，检验宗地面积对成交土地单价的影响，并引入中介效应模型，探索性地研究二者之间的影响机制。
　　实证结果显示宗地面积对成交楼面地价有显著的影响，并且该影响是负向的。即住宅用地出让的单宗土地面积越大，成交的楼面地价越低。在中介效应模型中，分别将土地竞买人数量和竞拍轮次两个中介变量代入中介效应方程组中进行检验，检验结果表明竞买人数量作为中介变量的中介效应显著，并且是不完全中介效应。这个结果表明宗地面积对成交楼面地价的影响只有一部分是通过中介变量——竞买人数量实现的，而竞拍轮次作为中介变量的中介效应不显著。因此，本文得出结论，宗地面积通过影响竞买人数量，引起不同的竞争程度，进而影响住宅用地的成交楼面地价。

目录

声明

致谢

摘要

图目录

表目录

1 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 现实背景

1．1．2 理论背景

1．2 研究目标和基本概念

1．2．1 研究目标

1．2．2 概念界定

1．3 研究方法与技术路线

1．3．1 研究方法

1．3．2 技术路线

1．4 研究内容与章节安排

2 文献综述

2．1 土地财政与政府出让行为

2．1．1 地方政府经营城市的目标

2．1．2 地方政府土地出让动机与行为

2．2 宗地面积对成交土地价格的影响

2．2．1 宗地微观指标对土地价格的影响

2．2．2 宗地面积对土地价格的影响

2．3 竞争性对土地出让价格的影响

3 杭州市土地市场分析

3．1 杭州市土地市场特点

3．2 杭州市土地市场交易分析

3．2．1 土地出让规模

3．2．2 土地用途结构

3．2．3 土地价格水平

4 研究数据来源及统计分析

4．1 数据获取

4．2 变量选择与测量

4．2．1 被解释变量

4．2．2 解释变量

4．2．3 控制变量

4．3 数据描述性分析

4．3．1 描述性统计

4．3．2 方差分析

5 宗地面积对楼面地价的影响

5．1 研究假说

5．2 模型设定

5．3 回归结果讨论与分析

5．4 本章小结

6 宗地面积对楼面地价的影响机制分析

6．1 研究假说与模型设定

6．1．1 研究假说

6．1．2 模型设定

6．2 结果讨论与分析

6．2．1 竞买人数量的中介效应分析

6．2．2 竞拍轮次的中介效应分析

6．3 本章小结

7 结论与展望

7．1 研究结论

7．1．1 宗地面积对楼面地价的影响

7．1．2 宗地面积对楼面地价的影响机制分析

7．2 研究展望

参考文献

作者简历及在学期间所取得的主要科研成果