REITs在我国房地产融资中的应用研究——以青浦吾悦资管计划为例

摘要

房地产投资信托基金（REITs）是指通过发行股票或其他类型的收益凭证来募集资金，并交由专业的投资机构来管理的集合投资产品，该类产品往往会将大部分投资收益分配给基金份额的持有人来为投资者带来收益。目前来看，REITs在发达国家尤其是美国、欧洲市场取得了长足发展，繁荣了当地的房地产市场。而在我国，房地产商普遍面临着融资途径狭窄、融资成本高昂、房地产金融产品种类单一等问题，如何将房地产金融视野从开发转向后期的地产经营以及如何通过后期的经营融得资金对我国房地产金融的健康发展显得尤为重要。鉴于此，央行、证监会多次发文要求积极稳妥推进 REITs在我国的生根发芽。并于2014年通过法规条文来明确构建REITs产品在中国的运作方案，并批准了中信启航专项资产管理计划在深交所上市。从发展背景和政策导向看，REITs面临着难得的发展契机。
　　通过REITs在房地产金融中的应用，一方面能为房地产商寻找新的、成本更为低廉的融资渠道，解决其融资受限，物业租金回收慢的问题，并改善其现金流；另一方面也能够为投资者提供新的投资品种，从而更好地分享房地产升值带来的收益。本文将主要通过“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”这个例子，介绍REITs目前在我国的应用情况，包括产品概述，产品方案设计，主要风险及缓释措施，对这个案例进行详细的分析，寻找到其创新之处，包括“股+债”的产品结构模式，权利金的制度安排，其对地产企业融资的效果分析，包括降低企业的资产负债率，改善其现金流，同时试图发现目前这一融资工具所存在的问题，包括管理人主动性不足，信托计划设立的合理性等等，以期为REITs在我国的进一步发展及普及提供参考。

目录

声明

1 引 言

1.1 研究背景和意义

1.2 研究方法与内容

1.3 本文创新点

2 文献综述

2.1 国外文献综述

2.2 国内相关文献

2.3 文献综合评述

3 REITs产品概述

3.1 REITs概念及特点

3.2 REITs对房地产公司的意义

3.3 境外REITs发展现状

3.4 我国REITs发展现状

3.5 国内外REITs比较

4 青浦吾悦广场资产支持专项计划案例介绍

4.1 产品方案介绍

4.2 目标资产介绍

4.3 现金流预测

4.4 与其他类REIT产品比较

5 青浦吾悦广场资产支持专项计划案例分析

5.1 融资动因分析及成效分析

5.2 基于破产隔离的产品结构分析

5.3 风险及风险缓释措施分析

5.4 项目创新点及存在的问题分析

6 REITs在我国房地产运用的若干建议

6.1 拓宽基础资产的种类

6.2 组建一行三会监管小组加强监管

6.3 加强相关制度法规的建设

6.4 限定REITs产品最短运作周期

6.5 建立权威的第三方估值体系及适当的REITs收益率曲线

6.6 为REITs发展创造稳定、良好的外部环境

致谢

参考文献