山东省房地产市场中房价与地价关系研究

摘要

对地价和房价关系的研究不仅对分析和评判房地产市场的运行具有重要的意义，而且在一定程度上还能直接或间接地影响房地产市场的有序发展。
　　本文以山东省房地产市场中地价和房价作为研究对象，在借鉴国内外研究成果的基础上，选取与居民生活息息相关的住宅价格和住宅用地价格为数据指标，视角新颖且具有针对性，在数据指标选择上具有一定的创新性；选用山东省住宅价格指数和住宅用地价格指数可以在一定程度上降低区域差异性带来的影响，使该研究更准确。本文试图从理论推导、数据收集、检验方法等方面有所改进，理清房价与地价关系的理论脉络，收集更为可靠和具有说服力的数据，结合山东省实际情况深入研究促进山东省房地产市场健康发展的政策建议。通过本课题的研究，可以对山东省房地产市场及山东省房价与地价关系有一个较为清晰地认识。对正确认识、处理房价与地价的关系，推动山东省房地产市场及社会经济的协调发展有重要意义，对该领域下一步的研究具有一定的理论参考价值。本文通过分析得出的最终结论是：
　　当滞后期为2期时地价对房价有影响。从房地产价格的形成考虑，先有地价，经过一个建设周期最终形成房地产价格。滞后1期的住宅用地价格对住宅价格的影响不显著是因为房地产建设过程需要一段时间，土地作为房地产的一种成本要素，对房价的影响需要一定的时间才能表现出来。
　　除滞后2期外，当滞后期数为1-6期时，住宅价格对住宅用地价格的影响非常明显，住宅用地价格对住宅价格则没有显著影响，即房价高是地价高的Granger因。
　　房价和地价相互作用，相互促进，客观上已经形成恶性循环。
　　房价高是地价格高的重要原因，房价又是当期房地产市场的供求关系和前一时期的地价共同作用结果，控房价和控地价双管齐下，同时保持政策的连续性，在一定时期内应该能使房价与地价回归理性。另外，尽快推进土地制度、财税制度等方面的改革，如加大房屋的持有成本，适时开征物业税，对闲置房地产资源征收调节税，建设保障性住房等才能从长期上有效抑制炒房行为，避免房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展，实现人民安居乐业。

目录

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第一章 导论

1.1 研究的背景及意义

1.2 研究的内容和采用的研究方法

1.2.1 研究内容

1.2.2 采用的研究方法

1.3 本文的创新之处

第二章 国内外研究的相关文献综述和理论基础

2.1 房地产市场互动机理的研究概况

2.2 地价、房价与供求关系的研究

2.3 目前在房价与地价互动关系方面的观点

2.3.1 地价上涨带动了房价上涨

2.3.2 房价上涨带动了地价上涨

2.3.3 房价与地价相互促进

2.3.4 房价与地价之间联系松散

2.4 房价与地价关系的理论基础

2.4.1 地租理论

2.4.2 产权理论

2.4.3 区位理论

2.4.4 西方经济学中的土地价格理论

2.4.5 我国的土地价格理论体系

第三章 房价与地价关系的理论分析

3.1 地价的实质及其构成

3.1.1 地价的实质

3.1.2 地价的构成分析

3.1.3 地价和一般商品价格的区别及地价变化趋势

3.2 房价的内涵及相关因素分析

3.2.1 房价的内涵

3.2.2 房价的构成

3.2.3 房价走势分析

3.3 房价与地价关系的影响因素分析

3.3.1 房价与地价关系的公式推导及分析

3.3.2 房价与地价关系的几点结论:

第四章 山东省房价与地价因果关系的实证分析

4.1 研究区域概况

4.1.1 山东省房地产市场现状

4.1.2 山东省房地产市场存在的问题

4.2 山东省房价与地价互动关系的计量经济学分析

4.2.1 时间序列数据的自回归分布滞后模型

4.2.2 因果性检验

4.2.3 时间序列数据的平稳性检验

4.3 山东省房价与地价关系的基本走势分析

4.4 运用格兰杰因果检验检验山东省房价与地价之间的关系

4.4.1 数据的稳定性检验

4.4.2 地价和房价的协整关系检验

4.4.3 格兰杰因果检验

第五章 结论与政策建议

5.1 结论总结

5.2 政策建议

致谢

参考文献

附录

攻读硕士学位期间公开发表论文情况