论第三人侵害业主权益物业公司的责任承担

摘要

随着我国商品房建设的快速发展，物业服务行业成为与居民生活息息相关的重要产业，它为改善人居环境，促进社会稳定，提高城市管理水平发挥了重要作用，为维护城市居民正常生活提供基本保障。但随着犯罪智能化的不断升级和人们维权意识的不断增强，因物业服务不规范、不到位引发的诉讼纠纷日益增多，其中比较具有争议的是在第三人侵害业主人身、财产权益情况下物业公司承担责任的案件。因物业服务行业发展不成熟，相关法律法规不完善等问题，导致此类案件在司法实务中出现诸多同案不同判的现象，影响司法权威。然而物业公司和业主实际上是物业服务合同关系，业主缴纳的物业服务费中大多包含有安保费，物业公司应当对住户负有相应的安保义务。这种安保义务应区别于《侵权责任法》第37条规定的公共场所管理人的一般安全保障责任，因为物业公司的主要职责之一是提供安全的居住环境，安保义务是其最基础性的义务，业主通过支付相应的安保费获得安保服务。物业公司如果怠于履行该义务给第三人侵权留下可趁之机，应当承担违约责任。结合我国现有的法律体系，如果最高院能够出台相关指导性案例，统一裁判尺度和法律适用标准，引导各地法院在合同法框架下解决物业公司在第三人侵害业主权益中的责任承担问题，适当约束侵权责任法在司法实践中的过度扩张，不仅规范司法实践维护司法公正还对物业公司和业主的行为做出明确的指引。
　　全文从以下五个部分进行论述：
　　第一部分是问题的引出。主要通过介绍5个典型案例的审理现状，对比发现司法实务中存在的诸多同案不同判的问题，主要是有的地方适用《合同法》判定物业公司对业主的损害承担违约责任，有的地方直接驳回业主提起的违约之诉，有的地方适用《侵权责任法》判定物业公司承担侵权责任。
　　第二部分是法律适用过程中存在的问题及原因。通过具体案例分析同案不同判的原因主要是立法缺乏针对性、物业服务合同不规范，法律适用和裁判尺度不统一，从而引出本文对物业公司安保义务性质、内容、责任类型、责任形态、法律适用等诸多争议的思考。
　　第三部分是对物业公司承担的安保义务的基本问题进行阐述。一是肯定物业公司在第三人侵害业主权益中应当承担安保义务，物业公司的首要职责是为业主提供安全的居住环境，不论物业服务合同是否约定有安保服务，只要业主缴纳有保安费物业公司就负有安保义务；二是认为物业公司对业主负有的安保义务来源于合同，双方受物业服务合同所约束，业主通过缴纳保安费获得安保服务，业主这种“付费”获得的服务和赔偿肯定要高于侵权责任法规定的“免费”获得的服务和赔偿，违约责任不受限于顺位性的要求也比侵权责任更能及时全面地弥补受害人的损失；三是将物业公司承担安保责任的对象界定为所有合法进入小区的人员，物业公司不但对业主及与房屋所有权人的同住人负有合同上的安保义务，对其他与业主有特殊关系合法进入小区的人员可参考适用物业服务合同相关约定。
　　第四部分是第三人侵害业主权益物业公司责任承担的比较法研究。通过学习德国一般安全义务和英美注意义务的发展演变，对完善我国物业公司的责任承担提供借鉴。
　　第五部分是对完善第三人侵害业主权益物业公司的责任承担提出意见建议。一是提倡物业公司定期公开收支账目，接受业主监督，使业主对小区安保设施的高成本投入认可并支持，同时完善物业管理条例明确双方权利义务为物业服务行业的健康发展保驾护航，二是引入保险补偿机制减轻物业公司负担，全面保障业主和物业公司双方权益，三是提倡在合同法框架内解决第三人侵权情况下物业公司责任承担的问题，建议最高院出台相关指导性案例，规范司法实践。

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引言

一、第三人侵害业主权益物业公司责任承担的法律适用现状

（一）第三人侵害业主人身权益类案件审理现状

（二）业主财产权益受损类案件审理现状

二、法律适用过程中存在的问题及原因

（一）法律适用过程中存在的问题

（二）问题产生的原因

三、第三人侵害业主权益物业公司责任承担的理论基础

（一）物业公司承担安保义务的依据

（二）物业公司承担安保义务的性质

（三）物业公司承担安保义务的内容

（四）物业公司承担安保责任的类型

（五）物业公司承担安保责任的形态

四、第三人侵害业主权益物业公司责任承担的比较法分析

（一）德国法上的一般安全注意义务

（二）英美法上的注意义务

五、完善第三人侵害业主权益物业公司责任承担的相关建议

（一）完善物业管理法律法规

（二）建立物业保险补偿机制

（三）在合同法框架下解决物业合同纠纷

结论

参考文献

致谢