我国房地产价格的影响机理及区域异质性——基于空间计量的检验

摘要

自2000年以来，我国房地产投资和房价持续上涨，房价问题成为学术研究的热点。学术界对我国房地产价格的研究从供给和需求两个层面展开，主要存在四种观点:“住房需求驱动论”、“房地产成本推动论”、“金融支持过度论”、“投机需求主导论”。前两种观点认为房价主要由经济基本面决定，不存在明显泡沫;后两种观点则认为房地产市场存在较严重泡沫。其焦点主要集中在房价定价机制上，但我国房价存在区域性的价格差异，大量研究是以全国层面为切入点，未能考虑房地产价格影响机制的区域异质性。此外，在研究方法选取和模型设定上，大部分学者采用普通计量模型进行检验，而忽略了房地产商品的空间特性。基于以上不足，本文从房地产价格的决定机制出发，深入挖掘其影响因素，并从全国和分地区两个层面进行检验，为政府宏观决策提供一定的理论依据。
　　 本文首先通过逐步引入信贷和投机变量，构建了一个局部均衡视角下的房地产价格决定模型。由模型可知，房地产价格是由收入水平、地价、信贷支持、房产税、利率、投机等因素共同决定的，其中收入、地价、信贷和投机是房价上涨的推动因素，房产税是其抑制因素，而利率对房价的影响较难判断。其次，以房地产价格决定模型为蓝本，采用空间计量方法检验了我国房地产价格的影响机理及区域异质性。结论如下:(1)房价分布在空间上呈集聚效应，形成一种“局部趋同、总体分异”的空间格局，尤以西部地区“LL型集聚”最为明显;(2)整体上收入水平、地价、信贷、房产税、利率和投机对房价都有一定影响，但影响方向和程度具有区域异质性;(3)以上因素对房价的影响可能存在空间溢出效应，并且表现出较强的区域异质性;(4)三大区域房地产市场有各自的发展特征，其中东部地区属于需求导向型、金融支持型和投机“煽动”型;中部属于需求导向型和成本推动型;西部则以需求导向型为主;(5)利率对房价的影响可能存在拐点，且不同地区拐点也不同，而在当前我国利率制度不完善的背景下，通过利率政策控制房价往往是无效的。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 选题意义

1．2 研究内容、方法、技术路线

1．3 创新点

2 国内外相关研究

2．1 房地产价格的理论模型

2．2 房地产价格的影响因素

2．3 基于空间计量经济学视角的研究

2．4 国内相关研究筒评

3 理论模型构建

3．1 理论模型构建及相关命题

3．1．1 不考虑信贷的房地产市场均衡价格模型

3．1．2 考虑信贷的房地产均衡价格模型

3．1．3 考虑投机因素的房地产价格模型

3．2 理论命题的经济学解释

4 计量模型、变量选取及数据来源

4．1 计量模型

4．2 空间计量方法

4．2．1 空间自相关

4．2．2 空间计量回归模型

4．3 变量选取及数据来源

5 实证结果分析

5．1 房地产价格的空间相关性分析

5．1．1 全局空间自相关

5．1．2 局部空间自相关

5．2 全国层面的实证结果分析

5．3 地区层面的实证结果分析

6 实证结果的进一步讨论

6．1 房地产投机与泡沫

6．2 利率对房价影响的进一步解释

7 结论及建议

7．1 结论

7．2 政策建议

参考文献

攻读学位期间的研究成果

致谢