基于居民住房支付能力的房价合理性研究——以嘉兴为例

摘要

住房是一个非常特殊的商品，与其他商品性质不同，不仅关系到百姓的安居乐业，还关系到整个国家的安定、和谐与繁荣。住房市场作为房地产是市场的主要组成部分，不仅关系到房地产产业的健康发展，还关系整个国民经济的运行。住房商品化改革以来，居民的住房条件得到大大改善，但也产生房价过快上涨导致居民购房压力增大。在此背景下，一部分学者开始对中国居民的支付能力进行研究，但是以北京、上海、广州、深圳等一线城市或者南京、杭州等二线城市为研究对象，而专门研究嘉兴市居民住房支付能力的几乎没有，嘉兴市是长三角腹心地带，距离上海、杭州、绍兴、宁波、苏州等城市只有一个小时的车程，在交通、资源上有很大的优势，是长三角的重点发展区域，有很大的研究必要。
　　论文首先在综述国内外对住房支付能力的研究状况基础上，分析和衡量了测量住房支付能力常见的指标及其适用范围，在众多指标中选择了常见的房价收入比和剩余收入法两个指标作为本文的测量方法，对嘉兴市城镇居民住房支付能力进行实证分析，并与全省其他10个城市进行对比，得出嘉兴市城镇居民的收入与房价基本协调，房价基本处于合理水平，嘉兴市城镇居民住房支付能力要好于浙江省大部分城市。
　　本文通过房价收入比法和剩余收入法两个指标来看，嘉兴市城镇居民的收入与房价基本协调，房价基本处于合理水平，嘉兴市城镇居民住房支付能力要好于浙江省大部分城市。从销售房屋的结构分布上也可以说明嘉兴市中等收入水平人数百分比要多于浙江省平均值，故以上两种指标测算出来的平均值更接近于大多数人的情况。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 选题背景及意义

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究动态

1．2．1 国外对房价合理性及住房支付能力的研究

1．2．2 国内对房价合理性及住房支付能力的研究

1．3 研究内容

1．4 创新点及不足

2 住房支付能力的定义和测算方法及指标

2．1 住房支付能力的定义

2．2 住房支付能力的影响因素

2．2．1 经济因素

2．2．2 政策因素

2．2．3 其它因素

2．3 住房支付能力的测算方法

2．3．2 房价收入比法(PIR)

2．3．3 剩余收入法

2．3．4 复合测度法

2．3．5 不匹配程度法

2．4．2 住房机会指数(HOI)

2．5 比较各个评价方法的优缺点

3 嘉兴市商品住宅价格合理性评价

3．1 嘉兴市商品住房市场发展历程

3．2 嘉兴市商品住房市场现状

3．2．1 嘉兴市商品住房市场的供给状况

3．2．2 嘉兴市商品住房市场的需求状况

3．3 嘉兴市商品住宅价格的房价收入比分析

3．4 嘉兴市商品住宅价格的剩余收入比分析

3．5 嘉兴市当前商品住宅价格的合理性评价

4 嘉兴市与浙江省其他城市基于居民住房负担能力的房价合理性比较

4．1 浙江省其他城市商品住宅价格的房价收入比法分析

4．2 浙江省其他城市商品住宅价格的剩余收入比法分析

4．3 嘉兴市与浙江其他城市居民住房支付能力对比分析

5 结论与展望

5．1 结论

5．2 展望

参考文献

致谢