义乌市工业用地用途变更调控研究

摘要

伴随着经济的快速发展、城镇化的稳步推进以及城市基础设施的不断完善，城市内某些区段的工业用地的区位条件得到了显著改善。为赚取巨额差额利润，工业用地业主擅自改变其用途用作商业服务业或者出租、出售，这种现象不同程度地存在于各城市中。该类行为造成了国有资产的大量流失、破坏了城市的规划布局，从另一个角度讲，也带来了城市功能的完善。因而探索科学合理依规依法处置工业用地用途变更之对策具有现实意义。
　　本文选取义乌市作为研究区域，在对义乌市域总体规划图和现状图进行对比分析的基础上，得到义乌市发生变更的工业用地在空间上的分布特征。在结合这些特征和典型案例分析以及梳理文献的基础上，得到导致义乌市工业用地用途变更的因素，即经济利益驱动、监督不力、规划前瞻性不足导致。对于前两者引起的变更，本文在探讨了博弈论在管控用途变更上的适用性之后，构建了委托—代理博弈模型、出让博弈模型、KMRW模型、监督博弈模型，通过对均衡结果的分析，探索控制工业用地用途变更的措施;而对于后者引起的变更，本文认为应及时修编规划、加快义乌市工业用地调整的步伐，进行有序置换，逐步完善城市功能。并就置换需要遵循的原则、置换的模式进行了探究，试图为义乌市工业用地调整工作提供参考。
　　本文主要研究结论如下:基于委托—代理理论的视角指出政府间利益目标不一致、信息不对称、中央政府对地方政府的考核困难以及现行激励模式下的约束软化是地方政府缺乏合理利用工业用地动机的原因，针对这些原因，提出了相应对策。通过对出让博弈模型、KMRW声誉模型、监督博弈模型的建立与分析，发现吸引更多优质开发商参与工业用地的购买，并防范其“串谋”，加大对变更行为的惩罚力度、增大土地监管者的收益、减小监管成本、提高违法违规变更者对社会损害的认识等措施可以缩减变更用途的利润空间，从而限制该行为的发生。同时，要保障置换的顺利进行需要建立完整而合理的置换模式。

目录

声明

致谢

摘要

1 绪论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 有关概念界定

1．3 研究目的和内容

1．3．1 研究目的

1．3．2 研究内容

1．4 研究方法及技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 技术路线

2 国内外相关研究综述

2．1 土地用途变更研究现状

2．2 委托—代理理论的研究进展

2．3 关于博弈论的研究

2．4 土地置换研究综述

2．5 本章小结

3 义乌市工业用地用途变更驱动力研究

3．1 义乌市概况

3．2 义乌市工业用地变更情况

3．3 义乌市工业用地用途变更典型案例分析

3．4 工业用地用途变更影响因素分析

3．4．1 变更有利可图，经济利益驱使

3．4．2 变更行为缺乏监督管制

3．4．3 城市规划前瞻性不足

3．5 本章小结

4 博弈论在控制工业用地用途变更中的适用性分析

4．1 博弈理论概述

4．2 委托—代理理论概述

4．3 工业用地用途变更涉及主体分析

4．4 博弈论应用于工业用地用途变更的适用性分析

4．5 工业用地用途变更中存在的博弈关系

5 中央政府与地方政府的委托—代理博弈分析

5．1 政府间的委托—代理关系梳理

5．2 现行委托—代理存在的问题

5．2．1 中央政府与地方政府的利益目标不完全一致

5．2．2 中央政府与地方政府间存在信息不对称

5．2．3 委托人对代理人考核的困难性

5．2．4 政治性激励不兼容和约束软化性

5．3 本章小结

6 地方政府与用地主体间的博弈分析

6．1 土地出让博弈分析

6．1．1 招标出让博弈的基本假设

6．1．2 招标出让博弈基本要素的描述

6．1．3 构建招标出让博弈模型

6．1．4 挂牌出让博弈分析

6．2 基于KMRW声誉模型的开发商之间的博弈

6．3 工业用地监管博弈分析

6．3．1 监管博弈的基本假设

6．3．2 监管博弈基本要素描述

6．3．3 建立工业用地用途违法变更监管博弈模型

6．3．4 监管博弈模型均衡求解

6．3．5 各参数对监管博弈模型均衡结果影响的分析

6．3．6 对监管博弈模型的继续讨论

6．4 本章小结

7 基于城市功能更新的工业用地置换研究

7．1 工业用地土地置换的动力机制和意义

7．2 工业用地置换需遵循的原则

7．3 工业用地置换模式探讨

7．4 本章小结

8 研究对策、结论与展望

8．1 义乌市工业用地用途变更对策

8．2 研究的主要结论

8．3 研究的可能创新与不足

8．3．1 研究的可能创新

8．3．2 研究的不足与展望

参考文献