城市居民住宅价格波纹效应及影响因素实证分析

摘要

随着我国全面建成小康社会目标的推进，城市化进程逐渐加快，城市居民住宅的刚性需求和投资性需求同步发展，使得城市房地产业也蓬勃发展起来。近十年来，部分城市居民住宅价格增长速度过快的情况，显现出城市房地产市场的发展并不健康。
　　如何有效调控房地产市场供需平衡，促进我国城市房地产市场的健康发展，需要就不同区域房地产市场发展变化的变动效应和影响因素开展进一步研究，提出相应的建议。
　　本文首先对国内外关于城市居民住宅价格波动的空间效应及影响因素的研究文献进行评述，在此基础上进一步阐述研究意义。其次，通过对城市居民住宅价格的四象限模型进行描述，详述了房地产的资本市场与物业市场之间的相互作用经济学原理，指出在长期条件下市场始终会达到均衡的状态，这为分析城市居民住宅价格的影响因素提供一定的依据。然后，对“波纹效应”所存在的空间性的必要条件，即异质性与依赖性分别进行了阐述，为对我国区域城市居民住宅价格的“波纹效应”作出铺垫。
　　实证分析第一部分是对城市居民住宅价格“波纹效应”的实证分析，第二部分是对城市居民住宅价格的影响因素进行分析。
　　对我国城市居民住宅价格的“波纹效应”的实证分析，通过对我国城市居民住宅价格划分区域作出趋势图来描述波动现状，从趋势图分析各区域的波动状态及价格区间可能存在的相互影响。再对可能存在的相互影响进行空间性检验，依赖性检验运用Moran's I指数证实各个区域之间是存在空间相关性的。对31个省市的城市居民住宅价格进行单位根检验，平稳的序列进行Granger因果检验，对同阶单整的序列选取具有代表性的几个省市进行协整检验并建立误差修正模型。这两种方法都解释了各个省市之间城市居民住宅价格相互影响的状态。证实了“波纹效应”的存在，并且波动源大多是经济发达的省市，而受到影响的则是经济比较相对落后的省市。
　　对城市居民住宅价格的影响因素分析，通过对影响我国城市居民住宅价格的因素进行分类阐述，对每一个影响因素的变化对城市居民住宅价格所带来的影响进行分析。再从这些影响因素中选取具有代表性的影响因素作为解释变量对城市居民住宅价格进行建模，证实城市居民住宅价格之间存在空间性。最终建立空间误差模型，证实空间因素对区域城市居民住宅价格的影响十分显著;税收、城镇居民人均可支配收入和人口自然增长率对区域城市居民住宅价格的影响也十分显著。
　　从实证结果来看，对我国的城市居民住宅价格进行政策调控需要分区域进行，加快城市之间的交通基础设施建设，缩小城市距离，建立以市场竞争为主，政府引导为辅的地方房地产政策。

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第一章 引言

第一节 研究背景

第二节 课题的提出

第三节 研究意义

第四节 国内外文献综述

第五节 文章结构

第二章 区域住宅价格的经济学解释及“波纹效应”的存在条件

第一节 住宅市场均衡的四象限模型

第二节 “波纹效应”存在的空间性

第三章 城市居民住宅价格“波纹效应”实证

第一节 我国区域城市居民住宅价格波动现状

第二节 城市居民住宅价格空间性检验

第三节 “波纹效应”实证分析

第四节 小结

第四章 城市居民住宅价格影响因素分析

第一节 城市居民住宅价格影响因素

第二节 城市居民住宅价格影响因素实证分析

第三节 小结

第五章 结论与建议

第一节 结论

第二节 建议

第三节 不足与展望

参考文献

致谢

在读期间完成的研究成果