“源点”城市主导的住房价格波纹-溢出效应研究——以长三角地区为例

摘要

住宅价格的波动历来受到全球的关注。住宅市场的区域性使得各房价之间存在明显的异质性，但不排除各市场在空间上发生关联。房价上涨过程中，某些城市尤其是一些地区的中心城市住宅价格首先发生波动，并对其周边城市起到一个示范作用，带动周边城市房价随之发生波动，这种价格走势上的相关性被称为波纹-溢出效应。本文就长三角地区住宅市场房价的波纹-溢出效应展开研究，即验证长三角地区是否存在波纹-溢出效应，如存在波纹-溢出效应，进一步分析波纹-溢出的“源点”城市，以及“源点”城市对周边其他城市溢出效果。具体包括三个方面的内容:
　　(1)通过对长三角地区28个城市住宅价格与区域均价比率进行六种线性单位根和面板单位根检验，联合分析长三角地区住宅市场是否存在波纹-溢出效应。结果显示面板单位根检验相比线性单位根检验以压倒性证据显示长三角地区存在波纹-溢出效应，线性单位根检验显示长三角地区住宅市场分割仅存在小部分城市，如上海、淮安和宿迁，这些城市住宅价格与长三角地区平均水平没有长远关系。同时，将LM单位根检验系列运用到长三角地区10个代表城市住宅价格与区域均价比率上(2006-2015年)，以验证结构突变对波纹-溢出检验结果的影响及结构突变的位置。结果显示，带有结构突变的LM单位根检验具有更多的证据支持长三角地区存在波纹-溢出效应，其结构突变的位置是美国次贷危机阶段(2007-2008)和深化国家房地产调控阶段(2011-2012)，这两次结构突变说明了结构突变与经济周期和行政调控的强弱相关。
　　(2)将长三角地区住宅市场划分为江苏、浙江、安徽三个区域子市场及二级“源点”城市组合市场，采用多因素Granger因果分析得到长三角地区住宅市场价格传导路径:当长三角住宅市场受到外部冲击时，其区域内一级“源点”城市住宅价格首先发生波动，并随后通过市场的传导带动二级“源点”城市住宅价格的波动，最后通过二级“源点”城市带动各区域子市场其他城市住宅价格的波动。从长三角地区住宅市场波纹-溢出效应传导路径中可以发现存在一个普遍思想，即长三角区域房地产市场周期由少数发达城市主导，它们受金融危机和宏观调控政策的影响较为明显，同期这些住宅价格的低迷或增长通常比其他城市更加明显，并在一定时间后向其他城市溢出。
　　(3)分别对二级“源点”城市组合市场、浙江、江苏、安徽住宅子市场进行广义脉冲响应函数分析，以得到一级“源点”城市住宅价格对二级“源点”城市住宅价格及二级“源点”城市住宅价格对区域子市场内其他城市住宅价格的波纹-溢出效果，包括溢出方向、溢出强度和溢出速度。本文横向比较各“源点”城市住宅价格对单个非“源点”城市住宅价格的溢出效果，纵向比较单个“源点”城市住宅价格对所有非“源点”城市住宅价格的溢出效果。横向比较来看，发现存在一普遍现象，经济较为发达的“源点”城市住宅价格对其他城市的溢出效果优于其他“源点”城市，这正映衬了上文这些更为发达的城市自身波动幅度和速度比其他城市更为明显，他们的波动也因此能够更快、更强的通过市场传导给其他城市。
　　本文的研究结果一定程度了完善了区域房价“波纹-溢出效应”的研究体系，对今后其他城市群或全国各城市间的住宅价格波纹-溢出效应研究具有一定的参考价值。从实践意义来看，有利于房地产开发商制定开发战略，投资、置业者购买地产产品，政府制定房地产调控政策，也有利于各城市住宅市场的协调发展。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究对象及其特征

1．2．1 研究对象的界定

1．2．2 长三角住宅市场发展在全国市场中居重要地位

1．2．3 长三角地区住房价格波动相互影响

1．2．4 新的发展契机下，长三角区域性住宅市场的空间关联更加密切

1．3 研究意义

1．3．1 实践意义

1．3．2 理论价值

1．4 国内外研究现状与进展

1．4．1 国外区域性住房价格关联性研究现状与进展

1．4．2 国内区域性住房价格关联性研究现状与进展

1．4．3 文献小结

1．5 研究方法与技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 研究内容与结构安排

第二章 波纹-溢出效应的概念与相关理论

2．1 相关概念

2．1．1 波纹效应

2．1．2 溢出效应

2．1．3 波纹-溢出效应

2．2 相关理论基础

2．2．1 空间依赖与关联理论

2．2．2 增长极理论

2．2．3 传导机制理论

2．3 波纹-溢出效应的形成机理分析

2．3．1 人口迁移

2．3．2 财富转移和空间套利

2．3．3 区域房价影响因素的领先滞后关系

2．4 本章小结

第三章 长三角地区波纹-溢出效应的论证

3．1 单位根检验方法介绍

3．1．1 线性单位根检验

3．1．2 带有结构突变的单位根检验

3．1．3 面板单位根检验

3．2 数据来源及处理

3．3 实证分析

3．3．1 线性单位根检验

3．3．2 面板单位根检验

3．3．3 带有结构突变的单位根检验

3．4 实证结果原因分析

3．4．1 长三角一体化

3．4．2 区域产业结构转移

3．5 本章小结

第四章 长三角地区波纹-溢出效应的传导路径

4．1 多变量Granger因果检验方法介绍

4．2 数据的预处理

4．3 浙江城市住宅市场波纹-溢出效应的传导路径

4．4 江苏城市住房市场波纹-溢出效应的传导路径

4．5 安徽城市住房市场波纹-溢出效应的传导路径

4．6 二级“源点”城市(含上海)住房市场波纹-溢出效应的传导路径

4．7 本章小结

第五章 长三角地区波纹-溢出的效果分析

5．1 脉冲响应方法介绍

5．2 二级“源点”城市住房市场波纹-溢出效应的效果分析

5．3 浙江城市住宅价格波纹-溢出效果分析

5．4 江苏城市住宅价格波纹-溢出效果分析

5．5 安徽城市住宅价格波纹-溢出效果分析

5．6 传导效果原因分析

5．6．1 生产总值

5．6．2 房地产投资额

5．6 本章小结

第六章 结论与展望

6．1 主要研究结论

6．2 不足与展望

致谢

参考文献