收益法在估价实务中遇到的问题及解决思路——以住宅房地产为例

摘要

随着房地产市场的快速发展,房地产评估作为一项新型产业出现在市民生活里,并与市民的生活联系的越来越紧密。房地产评估方法—收益法,是一种利用预期收益原理,通过准确预测待估房地产未来收益,运用科学的资本化率和收益法公式来计算房地产价格的估价方法。
　　本文在进行信息采集、市场调研和实证分析的基础上,发现收益法在住宅房地产评估中存在失准现象,估价结果与房地产实际价格差距较大,为了更好的论证这一假设,就同一住宅房地产案例做大量的信息收集工作,运用不同的评估方法对其进行科学评估,结果发现失准问题确实存在。针对这一问题,本文首先从收益法原理出发,因为住宅房地产存在未来收益,收益形式为租金,这满足收益法的适用范围;其次是租金,租金的高低决定房地产未来收益的大小,以乌鲁木齐市(以下简称乌市)为例,在进行了客观的、较为全面的住宅房地产租售情况市场调研后可以发现,乌市租售比为1:440,远远低于国际租售比标准1:300—1:200,租售比的异常使得住宅房地产的预期收益很难准确估计;再次是收益法的资本化率和评估角度,科学的资本化率是由具体数理指标计算得出,有一定的弹性,难度较大,而评估角度的选取也是影响估价结果的又一重要因素;最后是主观随意性,在所有的房地产估价方法中,收益法对评估人员专业素质的要求最高,这是由收益法自身的特点所决定的。针对收益法在住宅房地产估价中存在的问题,主要是从乌市住宅房地产租售比,参数的选取和评估角度,人为的主观行为三方面提出一些对策建议。另外,本文从新的估价角度分析,选择转售价值预测方法作为住宅房地产价格评估研究的方法,进而提高了收益法的可操作性。

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第1章 导言

1.1 研究背景及意义

1.2 国内外研究综述及评述

1.3 研究目的、内容与方法

1.4 技术路线

第2章 收益法及收益法基本原理

2.1 收益法

2.2 收益法基本原理

第3章 收益法各项参数的确定

3.1 净收益

3.2 资本化率

3.3 收益年限

第4章 乌市住宅房地产租售市场状况

4.1 调查方案设计

4.2 调查问卷分析

4.3 问卷总结

第5章 估价实例分析

5.1 运用不同估价方法对估价实例进行分析

5.2 比较分析结论

第6章 收益法在估价实务中存在的问题及原因剖析

6.1 存在的问题

6.2 存在问题的原因剖析

第7章 解决思路与方案

7.1 解决思路

7.2 解决方案

第8章 结论、创新与不足

8.1 结论

8.2 创新与不足

附 录

参考文献

致谢

作者简历