宏观调控下天津市房地产市场理性发展研究

摘要

从2002年开始，为保障房地产市场的稳定，国家采取了多方的调控对策和措施，虽然取得了一定的可喜成绩，依然存在一定的问题。天津市房地产市场在快速发展的同时，也存在着供应结构不合理、商品房价格上涨过快等不稳定因素，随着滨海新区开发开放纳入国家战略，天津城市化进程的加快，天津的房地产业发展面临着良好的机遇。因此，如何评价和引导天津房地产业的理性发展变得尤为重要。
　　 本文首先阐述了天津市房地产市场理性发展评价的研究意义，对国内外房地产业宏观调控特点进行了比较分析研究，总结其教训和经验；其次建立了天津市房地产市场变化的数理模型，分析了影响天津市房地产市场的主要因素，指出天津房地产市场价格变化主要与人均可支配收入、土地价格有关，房地产市场成交量主要与房价和竣工面积相关；再次建立了房地产市场理性发展评价指标及评价方法，并对天津市房地产市场理性发展水平进行单项评价和综合评价，其中综合评价结果显示目前天津房地产市场整体上处于不理性状况；最后根据评价结果提出应采取进一步加大保障房、提高居民收入、土地政策和金融手段双管齐下、充分发挥政府的监督力量、丰富地方政府财政收入来源等措施促进天津市房地产市场理性发展。

目录

文摘

英文文摘

1绪论

1.1研究背景

1.2研究意义

1.3研究方法和技术路线

1.3.1研究方法

1.3.2技术路线

1.4本文的创新之处和不足点

2房地产市场宏观调控理论基础与理性发展的内容

2.1房地产市场宏观调控的理论基础

2.1.1均衡理论

2.1.2非均衡理论

2.2房地产市场理性发展研究的内容

2.2.1我国房地产市场发展的历程和特征

2.2.2天津房地产市场发展历程及当前的突出问题

2.2.3房地产市场理性发展研究的必要性

2.2.4房地产市场理性发展研究的目标

3典型国家房地产业宏观调控特点及我国房地产宏观调控历程

3.1典型国家房地产业宏观调控特点

3.1.1美国房地产市场宏观调控

3.1.2德国房地产市场宏观调控

3.1.3新加坡房地产市场宏观调控

3.2我国房地产宏观调控历程回顾

3.2.1 1993-1995年房地产市场紧缩调控

3.2.2 1998-2002年房地产市场宽松调控

3.2.3 2003至2008年9月的房地产宏观调控

3.2.4金融危机爆发后我国的主要“救市”政策

3.3宏观调控政策对房地产市场的影响路径

3.3.1土地政策

3.3.2货币政策

3.3.3税收政策

4宏观调控下天津房地产市场的变化

4.1房地产市场变化特征

4.1.1房地产商品房价格变化

4.1.2地价变化

4.1.3房地产投资额的变化

4.1.4房地产商品房销售额的变化

4.2数理模型分析

4.2.1价格总量模型的分析

4.2.2房地产成交量模型的分析

5天津房地产市场理性发展评价

5.1房地产市场理性发展评价体系构建的基本原则

5.1.1系统性原则

5.1.2可操作性原则

5.1.3综合性原则

5.1.4主导性原则

5.2单指标评价

5.2.1房价收入比

5.2.2租售比值

5.2.3空置率

5.2.4土地价格

5.3综合指标评价

5.3.1综合评价程序

5.3.2综合评价指标体系的确定

5.3.3综合评价指标权重及目标值确定

5.3.4综合评价方法及评价等级的确定：

5.4天津房地产市场理性发展水平评价结果分析

5.4.1极不理性指标分析

5.4.2经济评价指标分析

5.4.3社会评价指标分析

6政策建议

6.1进一步加大保障房的建设

6.2以提高居民收入为主，稳定房价和引导合理住房消费

6.3土地政策和金融手段双管齐下，确保房地产市场稳定发展

6.4充分发挥政府的监督力量，为稳定房价提供有力的保障

6.5增加、丰富地方政府财政收入来源

参考文献

致谢