天津市中心城区住宅地价空间分异特征研究

摘要

城市住宅地价具有空间分异的特征，这种空间分异是多种地价因素共同作用的结果。研究住宅地价的空间分异特征以及地价影响因素，对土地房地产市场的调控有一定参考价值，有利于城市发展调整结构、转变发展方式以及制定合理的土地利用和空间发展规划。
　　基于相关理论和研究，本文对地价空间分异的概念进行界定，同时总结探索性空间数据分析、克里金插值、地理加权回归等地价空间分析方法，为研究天津市中心城区住宅地价空间分异特征奠定理论与方法基础。
　　首先，采用探索性空间数据分析方法(ESDA)对天津市中心城区住宅地价样点进行数据结构分析、空间数据全局趋势分析和空间自相关分析，其住宅地价样点服从正态分布;地价投影到纬度和纬度方向上的趋势线均呈倒U型，地价曲线在东西方向和南北方向上均呈现低—高—低的分布状态，住宅地价空间趋势上接近二次曲线;通过空间相关性分析，表明整体上天津市中心城区空间上邻近地块之间的价格是相关的，即地价的空间集聚，且局部区域差异较明显，反映了住宅地价样点的空间聚集性与非平稳性。
　　其次，通过克里金(Kringing)插值法对天津市中心城区住宅地价进行插值分析，通过对球状模型、高斯模型和指数模型比较，最终选取指数模型进行克里金差值。插值结果表明:天津市中心城区住宅地价总体呈一定的空间连续性，住宅地价空间上呈单中心结构，双中心的结构正在形成，峰值区与天津传统商业核心区重合，由中心向四周圈层递减，且递减的梯度从中心地区到外围逐渐减小，也说明了区位因素对地价的影响作用随着到城市中心距离的变小而逐渐敏感;住宅地价在空间上连续性的同时，也有部分地区出现跳跃和突变的现象。
　　最后，通过选取商业片区、主干道、地铁、重点学校、医院和公园绿地六个因子，选择调整型CV方法确定带宽，建立天津市中心城区住宅地价地理加权回归模型，分析影响因素因子与住宅地价的关系。GWR模型显示，商业片区、主干道、地铁、重点学校、医院和公园绿地六个影响因素的回归系数值大多是负数，且中位数与平均值符号相同，数值相差不大，说明了区域内整体上距商业片区、主干道、地铁、重点学校、医院和公园绿地越近，住宅地价越高，也说明了居民住宅选择时对商业繁华度、交通便利程度、公共设施完备程度的要求和偏好。
　　住宅地价的空间分异特征反映了天津市中心城区资源的向心性明显，通过对每个地价因素对地价的影响进行分析表明在天津市中心城区内基础设施条件、交通条件、商业繁华程度的空间分布存在不均的现象，在今后的城市规划和土地利用过程中需要进行协调均衡。

目录

声明

摘要

1绪论

1．2国内外研究动态

1．2．2城市地价影响因素研究

1．2．3主要方法研究

1．2．4小结

1．3研究内容及技术路线

1．3．2技术路线

2相关概念及研究方法

2．2．1探索性空间数据分析

2．2．2克里金插值

2．2．3地理加权回归

2．3小结

3研究区住宅地价空间分异特征分析

3．2．2研究数据预处理

3．3样点数据的统计分析

3．4样点地价数据的探索性空间数据分析

3．4．2样点数据全局趋势分析

3．4．3空间自相关分析

3．5样点地价空间分异特征分析

3．6小结

4基于GWR模型的住宅地价空间分异影响因素分析

4．1．2地价因素的确定和量化

4．2 GWR模型构建

4．2．1模型变量选择

4．2．2模型构建

4．2．3回归系数结果与检验

4．3小结

5天津市中心城区住宅地价空间分异的调控建议

5．2．1改善中心城区交通条件

5．2．2优化中心城区基础设施建设

5．2．3合理布局中心城区商业分布

5．3小结

6研究结论与展望

6．2存在不足与展望

参考文献

附录

致谢