台湾不动产证券化研究——兼论不动产证券化与都市更新

摘要

美国、英国、瑞典、法国、荷兰和德国等国家，都开展了蓬勃的不动产证券化运动。在经受了亚洲金融危机后，日本、韩国、新加坡和香港也相继制订法律、法规，逐步实施了不动产证券化。台湾颁布《不动产证券化条例》后，也有多种不动产证券化产品在市场上发行并公开交易。 首先，本文从制度和市场两个层面，对比研究台湾不动产证券化的性质、收益和风险等。台湾不动产证券化源自美日两国，运作刚刚三年时间，因此无论在投资标的种类、借债上限和报酬率方面，都较受限制。实证分析表明，影响台湾不动产证券化收益的主要因素是房屋建筑业生产指数、长期利率，台湾工业生产指数和GNP。 其次，本研究认为，运用不动产证券化，尤其是开发型不动产投资信托为都市更新服务，是未来台湾，乃至大陆城市化融资方式转变的一个发展方向。本研究试图探讨不动产证券化与都市更新的紧密关系，建构一个适合台湾的开发型不动产证券化的运作模式。 最后，本研究对大陆发展不动产证券化的必要性、可行性、发展状况和在基础设施建设方面的应用进行了分析，并从政府部门、信托业、投资者和证券市场的角度提出了政策建议。 不动产证券化可以解决不动产流动性的问题，改善财政收支、提升生产环境品质，以及直接或间接地透过产业关联效应促进经济增长，并实现金融商品多元化、扩大资本市场规模等目标。因此，分析不动产证券化的收益与风险，并探索如何更好地利用不动产证券化为都市更新服务，是学术界进一步的研究方向。

目录

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声明

第一章 绪言

第一节 问题的提出

第二节 不动产证券化的概念分析

1.2.1不动产证券化的内涵和特征

1.2.2不动产证券化的优点

1.2.3不动产证券化的缺点

第三节 相关研究文献的回顾和评述

1.3.1不动产景气的研究

1.3.2不动产投资信托的研究

1.3.3相关研究文献的评述

第四节 研究意义、研究思路、框架结构与创新之处

1.4.1本文的研究意义

1.4.2研究思路与框架结构

1.4.3本文的创新之处

第二章 不动产证券化的国际经验研究

第一节 全球不动产证券化市场的发展状况

2.1.1全球与亚洲市场

2.1.2各国市场

2.1.3制度环境

第二节 美国、日本和台湾不动产证券化的制度分析

2.2.1美国的不动产证券化制度

2.2.2日本的不动产证券化制度

2.2.3台湾的不动产证券化制度

第三节 美国、日本和台湾不动产证券化的市场分析

2.3.1美国不动产证券化报酬率分析

2.3.2日本不动产证券化报酬率分析

2.3.3台湾不动产证券化报酬率分析

2.3.4综合比较

第四节 结论

第三章 台湾不动产证券化收益的影响因素分析

第一节 不动产证券化的风险

第二节 经验分析

3.2.1不动产证券化的影响因素

3.2.2变量的选取

3.2.3研究方法的介绍

3.2.4实证检验

第三节 结论

第四章 不动产证券化与都市更新

第一节 都市更新理论与台湾的实践

4.1.1都市更新的概念

4.1.2都市更新理论

4.1.3台湾都市更新的实践

第二节 都市更新的传统融资方式

4.2.1资本市场的募集方式

4.2.2都市更新法令准许的融资方式

4.2.3三种融资方式的资金成本

第三节 不动产证券化与都市更新：一个SWOT分析框架

4.4.1都市更新中不动产证券化的优势

4.4.2都市更新中不动产证券化的劣势

4.4.3都市更新中不动产证券化的机会

4.4.4都市更新中不动产证券化的威胁

第四节 总结

第五章 都市更新中的不动产证券化：开发型不动产投资信托

第一节 美国和日本的开发型不动产信托模式

第二节 开发型不动产投资信托的模式设计

5.2.1运作模式设计

5.2.2财务分析

5.2.3信用评级与信用增强

5.2.4投资者研究

第三节 结论

第六章 对大陆的政策建议

第一节 大陆发展不动产证券化的必要性

6.1.1解决大陆开发不动产的资金瓶颈问题

6.1.2提高不动产市场的流动性

6.1.3改善投融资环境

6.1.4解决都市更新的融资困境

第二节 大陆不动产证券化发展状况

6.2.1大陆发展不动产证券化的条件

6.2.2大陆不动产证券化的发展状况

6.2.3不动产证券化的应用：大陆基础设施建设

第三节 对大陆的政策建议

6.3.1对政府部门的政策建议

6.3.2对信托业的调整建议

6.3.3对投资者的调整建议

6.3.4对证券市场的政策建议

致谢

参考文献

个人简历及在学期间的学术论文与研究成果