宏观调控对民营房地产开发企业的影响及对策研究——以青岛华泰置业集团为例

摘要

随着国家政策的逐步放宽，民营地产企业蓬勃发展，并逐步壮大。国民经济运行中的历次波动及调整都伴随着房地产业的调整，每次调整都会带来房地产企业的重新洗牌。在国家每次的调控中，都会倒下一大批民营地产企业，这种优胜劣汰的机制在不断的塑造着优质民营地产企业，并不断的净化这些地产企业的经营环境。青岛华泰置业集团有限公司作为新兴的地产企业，其成长命运时时都与国家的宏观经济联系在一起，在过去的几年发展中，青岛华泰置业集团不断地壮大自己的实力。但是，本次宏观经济调控对青岛华泰置业集团这样的民营企业产生了重要影响。
　　本文首先对我国房地产业的发展历程进行了梳理和介绍，在经历了成长期之后，出现过热现象，国家对房地产的调控，对房地产企业是致命的一击，导致很多房地产企业破产倒闭。其次，本文对我国三次重要的房地产宏观经济调控进行了分析和介绍，找寻出其中的调控重点和政策措施，以期发现其中的规律来指导青岛华泰等民营地产公司来制定应对措施，结合本次房地产的宏观经济调控，分析了其调控的政策、调控的重点所在等。再次，在分析完国家对地产业的宏观调控之后，本文重点结合民营企业分析了本次宏观调控之后，民营房地产企业的内部外经营环境的变化、这次调控对民营房地产企业的制约作用以及可能给这些民营房地产企业带来的发展机遇等。最后，本文结合典型的民营房地产企业——青岛华泰置业集团有限公司，进行了案例分析，在介绍完青岛华泰公司的概况之后，指出了本次调控导致了华泰融资的困境、获地更加困难，凸显出了华泰管理制度、品牌塑造和人才管理方面的弊病，结合这五方面的困境，以青岛华泰公司为例，提出了民营房地产企业应对本次宏观经济调控的措施。
　　本文在结合青岛华泰公司的案例，分析了宏观调控对民营地产企业的影响极其应对措施。在理论上，本文的研究梳理出了宏观调控与民营地产企业的关系。从实际意义上来看，本文以青岛华泰公司为模板，通过对在宏观调控下的经营困境的分析，提出应对措施，有利于华泰公司走出困境，同时对其他民营地产企业也具有借鉴意义。

目录

声明

摘要

第一章 引言

第一节 选题背景与研究意义

第二节 相关概念的界定

1．2．1 房地产业

1．2．2 民营企业

1．2．3 宏观调控

第三节 研究方法与内容安排

1．3．1 研究方法

1．3．2 内容安排

第二章 理论基础

第一节 市场失灵与政府宏观干预理论

2．1．1 市场失灵理论

2．1．2 政府宏观干预理论

第二节 房地产市场的特性

2．2．1 房地产市场的垄断性

2．2．2 房地产市场的外部性

第三章 我国房地产业发展历程

第一节 我国房地产市场形成期

3．1．1 住房制度改革

3．1．2 土地使用制度改革

第二节 我国房地产市场过热期

3．2．1 房地产热的背景与表现

3．2．2 房地产过热的危害和治理

3．2．3 房地产过热后的思考

第三节 我国房地产市场调整期

3．3．1 房地产市场的变化

3．3．2 城市房地产管理法出台

第四节 我国房地产市场新增长期

3．4．1 培育新增长点的政策措施

3．4．2 住房建设和房地产市场的发展

第五节 我国房地产市场宏观调控期

3．5．1 新一轮宏观调控的启动

5．3．2 稳定和抑制住房价格

第四章 我国房地产宏观调控政策的变迁

第一节 三次宏观调控的简要回顾

4．1．1 1993年至1996年房地产宏观经济调控

4．1．2 1998年至2002年房地产宏观经济调控

4．1．3 2003年至2006年房地产宏观经济调控

第二节 2010年房地产宏观调控政策分析

4．2．1 2010年主要房地产宏观调控政策

4．2．2 2010年房地产宏观调控政策解析

第三节 2010年房地产宏观调控的重点

4．3．1 开展差别化信贷政策

4．3．2 政策保障房推进政策

4．3．3 土地增值税征收政策

第五章 房地产宏观调控政策对民营地产企业的影响

第一节 宏观调控后地产企业经营环境的变化

5．1．1 民营房地产企业外部经营环境的变化

5．1．2 民营房地产企业内部经营环境的变化

第二节 宏观调控对民营地产企业的制约

5．2．1 对民营地产企业资金链的制约

5．2．2 对民营地产企业产品定位的制约

5．2．3 对民营地产企业发展战略的制约

第三节 宏观调控对民营地产企业的机遇

5．3．1 经济发展和城市化进程加快带来的机遇

5．3．2 垄断利润降低给民营地产企业带来机遇

5．3．3 优胜劣汰机制给民营地产企业带来机遇

第六章 青岛华泰置业集团的应对措施分析

第一节 青岛华泰置业集团简介

6．1．1 企业经营概况

6．1．2 企业组织结构

第二节 宏观调控下青岛华泰置业集团面临的困境

6．2．1 华泰置业集团融资门槛提高

6．2．2 华泰置业集团获地难度增加

6．2．3 华泰置业集团管理制度传统

6．2．4 华泰置业集团品牌效用较弱

6．2．5 华泰置业集团人才储备不足

第三节 宏观调控下青岛华泰置业集团SWOT分析

6．3．1 华泰置业集团优势分析

6．3．2 华泰置业集团劣势分析

6．3．3 华泰置业集团机会分析

6．3．4 华泰置业集团威胁分析

第四节 青岛华泰置业集团应对宏观调控的对策

6．4．1 建立多元化的融资渠道

6．4．2 多角度地开拓获地空间

6．4．3 规范项目管理体系流程

6．4．4 完善华泰品牌经营策略

6．4．5 建立战略人力资源体系

结束语

参考文献

致谢

个人简历