房价地价的确定及相互关系研究

摘要

近年来我国房价、地价快速上涨，引起社会各界高度关注。房价与地价的确定及相互关系问题的研讨与争论成为各界关注的焦点。
　　 本文在分析影响房价和地价的因素的基础上，论述了确定房价和地价的方法，并以佳灵路项目作为案例，分析了影响房地产价格的主要因素及确定房价和地价的过程。
　　 本文在分析建设路项目群开发过程基础上，分析了商品住宅地价如何影响滞后一期房价的过程，探讨了房价地价互动的链式反应过程及房价地价的传导机制。
　　 本文在区别预期房价与销售房价、土地拍卖价格与土地机会价格几个概念的基础上，探讨了预期房价与土地拍卖价格、土地机会价格与销售房价的关系，分析了在土地拍卖市场中市场预期及优势预期如何对预期房价与销售房价、土地拍卖价格与土地机会价格产生作用。
　　 本文第一次提出了优势预期的概念，并提出了市场优势预期产生的几个途径：开发商的品牌溢价、价格合谋、资本运作需要。运用优势预期的概念，分析了房价与地价的相互关系及其传导机制，剖析了所谓“土地的价值发现”及“土地的价格刚性”的实质。基于本文的研究成果提出了调控房价的政策建议。
　　 在房价、地价、市场预期三者关系中，市场预期是主要的策源因素及关键因素，对房地产市场的调控应着力于对市场预期的调控。