个人住房抵押贷款提前偿付行为及其治理

摘要

长期以来，我国住房抵押贷款市场仅存在浮动利率住房抵押贷款。2004年以前，人民银行连续8次降息，所以提前偿付风险并不突出，未引起足够重视。2004年的加息导致了大规模的提前还贷潮，各商业银行面对如此情形措手不及。为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险，少数几家银行开始收取提前偿付违约金，这一举动引起了强烈反响，社会各界开始争论违约金存在的合理性。与此同时，固定利率住房抵押贷款于今年年初在我国问世，而提前偿付风险在固定利率住房抵押贷款中体现得更为严重。究竟什么原因会引起借款人提前偿付?提前偿付行为会给商业银行具体造成哪些方面的影响?商业银行应该如何治理提前偿付问题?针对上述问题，作者在深入学习国内外研究成果的基础上，结合我国国情，对提前偿付行为及其治理做出全面而深刻的分析。 本文主要分为四个部分： 第一章是文献综述，对住房抵押贷款提前偿付行为的研究成果进行回顾和总结，以期为我国提前偿付行为的研究提供借鉴和帮助。第一节主要介绍了国外对提前偿付行为实证方面的科研成果。经过30多年的不断发展，国外学者主要提出了以下几种模型：(1)经验指标模型；(2)CG*模型；(3)GoldmanSachsPrepayment模型；(4)统计模型；(5)竞争风险模型；(6)比例危机模型。除上述几种主流模型之外，许多金融机构都有自己独特的提前偿付模型，而其他学者也在不断探索新的模型，以便更好的分析提前偿付行为和预测提前偿付率。第二节通过对大量文献的参考，总结出了提前偿付行为的影响因素。影响因素多种多样，但是归纳起来主要有两个方面：再融资倾向和住宅转手。其中，再融资倾向又与多方面因素有关：(1)原有抵押贷款的契约利率和现行抵押贷款的市场利率；(2)再融资成本；(3)熄火现象；(4)债龄；(5)收益曲线；(6)贷款余额。住宅转手同样受到多方面因素影响：(1)房地产市场繁荣程度；(2)季节性； (3)剩余贷款期限；(4)锁住效应。第三节主要是介绍提前偿付罚金的相关研究。通过对国内外相关文献的深入分析可知，提前偿付罚金的存在主要是为了弥补提供抵押贷款机构的利率损失。提前偿付罚金增加了借款人提前偿付行为的交易成本，因而可以在一定程度上对提前偿付行为起到有效的抑制作用。提前偿付罚金主要有点和违约金两种形式。 第二章深入分析了住房抵押贷款的契约属性和贷款产品的设计问题。第一节从契约角度出发，认为住房抵押贷款契约属于债务型金融契约。但是由于住房抵押贷款契约与一般性的信贷契约相比，具有多方面的特殊性质，这决定了其特有的契约属性。首先，住房抵押贷款契约既有标准债务契约，又有非标准债务契约；其次，住房抵押贷款契约是一种结构性契约；再次，契约条款的不完全和信息不对称共同导致了住房抵押贷款契约的不完全性；最后，违约和提前偿付造成了住房抵押贷款契约的内在软约束性。由于我国还没有建立住房抵押贷款二级市场，这使得我国个人住房抵押贷款契约具有不可转让性。 第三章首先详细分析了我国住房抵押贷款提前偿付行为的影响因素。由于我国在社会制度、经济发展水平、居民消费习惯等方面都与美国有较大差异，这就决定了我国住房抵押贷款提前偿付行为影响因素的特殊性。再融资倾向和住宅转手的影响都不明显，不能构成主要影响因素，而利率预期、借款人支付能力、货币化分房政策和传统的理财观念则是导致我国借款人提前偿付的主要动因。第二节详细研究了提前偿付风险问题。提前偿付会给抵押贷款资产池现金流造成不确定性，从而增加了MBS准确定价的难度，此外，提前偿付行为还会给MBS投资者带来紧缩风险和展期风险，对抵押贷款发起人也会产生多方面的影响。在我国，由于还不存在住房抵押贷款二级市场，所以提前偿付风险最终体现在商业银行的收益上：首先，提前偿付行为会降低银行的利息收入，而且提前偿付越早，利息损失越多；其次，提前偿付行为增大了银行的再投资风险；再次，提前偿付行为会干扰银行正常的资金安排；最后，提前偿付行为增加了银行的服务成本。 第四章以固定利率住房抵押贷款为分析对象，对提前偿付行为的治理进行分析。在固定利率住房抵押贷款契约中，如果不含有提前偿付罚金条款，那么，提前偿付行为产生的利率风险必然全部由商业银行承担，此契约不能达到最优风险分担。第一节运用信息经济学理论，研究了住房抵押贷款契约最优风险分担问题。由于我国住房抵押贷款契约中尚不含有“点”这个要素，因此本节仅对事后的罚金形式——违约金进行分析。通过构建一个简单的三时期模型，可以证明商业银行对借款人收取一定数量的提前偿付违约金，可以得到信息不对称下的最优契约，这个契约达到了最优风险分担。分析表明，收取违约金是一种可行的且合理的提前偿付行为治理方案，这就证明了违约金存在的合理性。在第一节分析的基础上，第二节进一步对违约金的定价进行探讨。从对商业银行进行适当风险补偿的角度出发，提前偿付违约金应包括利息损失补偿和服务成本补偿两个组成要素。同时，对违约金的准确定价还需要考虑以下几个方面的影响：(1)提前偿付的时间效应；(2)贷款金额；(3)贷款期限；(4)贷款种类。 本文主要有以下几点贡献： 第一，虽然近年来我国逐渐有了很多关于提前偿付问题的研究，但是大部分的文献或者是单纯介绍国外的研究，或者是直接将国外研究方法套用到我国实际情况中，缺乏对我国特殊国情的思考。本文的研究在借鉴国外经验研究的基础上充分考虑我国实际情况，具有很强的现实意义。 第二，国内的文献对国外研究都是零星的介绍，没有完整的归纳和概括。本文第一次全面系统地对国内外相关研究做一理论综述，充实了国内该领域的研究。 第三，本文从契约角度重新认识住房抵押贷款，运用契约理论研究住房抵押贷款契约的一般属性和特殊属性，这有助于我们剖析住房抵押贷款产品的微观结构，加深对住房抵押贷款产品设计思想和设计方法的认识。 第四，国内对违约金的研究基本上是从法律、国际惯例等角度来论述违约金存在的合理性，缺乏严密论证。本文则借助信息经济学理论，通过建立一个简单的三时期模型，证明了违约金可以改进住房抵押贷款契约，使其达到最优风险分担。

目录

文摘

英文文摘

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前言

第一章个人住房抵押贷款提前偿付行为文献综述

第二章个人住房抵押贷款契约属性与产品设计

第三章个人住房抵押贷款提前偿付行为分析

第四章个人住房抵押贷款提前偿付行为治理

第五章结论与防范提前偿付风险建议

参考文献

后记

致谢