承租人优先购买权制度研究——基于批判和反思角度的考察

摘要

我国的承租人优先购买权特指房屋承租人优先购买权。它打破了民法平等赋权的原则，表现为一种民事特权。近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖日益普遍，房屋承租人优先购买权引发的问题日渐突出，产生了大量纠纷。本文对房屋承租人优先购买权制度从批判和反思的角度进行了研究，通过法理基础、价值功能、司法实践等三方面对该制度的合理性进行探讨。本研究分为四个部分： 第一章“承租人优先购买权制度的形成”。承租人优先购买权制度是一项具有悠久历史传统的法律制度，在世界上专门采用房屋承租人优先购买权制度保护承租人利益的国家有德国、越南和我国。其原因在于战争、经济等因素造成房屋奇缺，为保护作为弱势群体的承租人的居住权而形成的特殊制度。因此，房屋承租人优先购买权制度是特定历史条件下国家政策干预的产物，其价值取向在于解决民众的居住问题，给民众更多的机会获得稳定的居住权，实现“居者有其屋”。 第二章“承租人优先购买权制度根基不在”。从法理角度来看，房屋承租人优先购买权制度具有不合理性。第一，承租人优先购买权制度形成基础已不存在，该制度的立法背景已经完全改变，其适用基础已经动摇。第二，承租人优先购买权制度违背了契约自由原则，在保护承租人优先购买权利益的同时，牺牲了出租人与第三人自由选择权利。第三，承租人优先购买权制度对出租人以及第三人利益保护缺失。一方面，出租人的自由处分权受限，另一方面，房屋承租人优先购买权权利主体范围过广，在一定程度上剥夺了第三人购买权。 第三章“承租人优先购买权制度价值功能的错位”。一项法律制度的确立，必然反映立法者对该制度价值的认识。优先购买权制度主要是对出租人所有权自由处分的一种限制，以牺牲出租人(出售人)和第三人(买受人)的利益为代价，换取对承租人利益特殊保护。究其原因是房屋承租人优先购买权制度价值取向所决定的。承租人优先购买权制度的价值功能包括公平价值、效率价值、秩序价值。然而，该制度的价值功能在现实中却呈现错位现象，不仅难以发挥其作用，反而有损公平价值，阻碍效率价值实现，维护秩序成为空想。 第四章“承租人优先购买权制度的实践障碍”。从我国立法来看，不仅法律规范的条文较少，且法律规定很笼统，欠缺可操作性，因而房屋承租人优先购买权制度保护承租人的权利实现存在严重障碍。主要体现在：“同等条件”难以界定、“行使期限”界定不清和“房屋买卖无效”的规定极不合理。与此同时，承租人优先购买权制度本身具有脆弱性，导致承租人无法实现优先购买权。出租人可以通过解除房屋租赁合同、与第三人串通抬高价格、假赠与等方式规避法律，导致承租人无法行使承租人优先购买权。而承租人也可利用法律漏洞滥用优先购买权，造成出租人与第三人利益受损。文章认为，法定的房屋承租人优先购买权制度应被约定优先购买权制度代替。

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文摘

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声明

导 论

1.承租人优先购买权制度的形成

1.1承租人优先购买权制度的立法沿革

1.1.1外国承租人优先购买权的立法沿革

1.1.2我国承租人优先购买权的立法沿革

1.2房屋承租人优先购买权制度的形成原因

1.2.1房屋资源稀缺

1.2.2"买卖不破租赁"制度不足以保护承租人利益

2.承租人优先购买权的制度根基不在

2.1承租人优先购买权的形成基础不复存在

2.1.1承租人优先购买权赖以存在的社会基础发生变化

2.1.2承租人优先购买权保障无房者居住权民已不具现实意义

2.2承租人优先购买权背离契约自由原则

2.2.1承租人优先购买权与契约自由的背离

2.2.2承租人优先购买权背离契约自由原则之不具合理性

2.3承租人优先购买权造成利益保护失衡

2.3.1出租人利益保护缺失

2.3.2第三人利益保护缺失

3.承租人优先购买权制度的价值功能错位

3.1承租人优先购买权制度的预设价值功能

3.1.1公平价值

3.1.2效率价值

3.1.3秩序价值

3.2承租人优先购买权制度价值功能的错位

3.2.1违背公平价值原则

3.2.2效率价值实现受阻

3.2.3秩序价值难以实现

4.承租人优先购买权制度的实践障碍

4.1承租人优先购买权制度的立法缺陷

4.1.1"同等条件"界定不清

4.1.2行使期限不明

4.1.3"房屋买卖无效"的意义不明确

4.1.4直接实现承租人优先购买权缺乏依据

4.2承租人优先购买权制度可能导致的不良后果

4.2.1出租人对法律的规避

4.2.2承租人滥用权利

结语

参考文献

致谢

在读期间发表的学术论文与研究成果