纵向财政分权、横向政府竞争与房地产价格：基于我国30个省市的实证研究

摘要

近十几年来，我国住房价格上涨幅度不断扩大，房价的高涨一方面会造成居民住房困难，另一方面，容易产生房地产泡沫进而引发金融危机，所以房价问题既是民生问题也是房地产市场需要调控的重点。为调控住房价格过快上涨，中央政府出台了多项具有针对性的政策，但效果甚微，甚至陷入越调越涨的怪圈。
　　目前，国内外学者对影响房价因素的研究已经汗牛充栋，这些研究主要强调房价是由市场供求与经济基本面共同决定的。市场供求作为影响房价的内因起主要作用，经济基本面作为外因对房价上涨也有着重要影响。本文通过回顾已有文献，将国内外学者对住房价格影响的研究主要按照四方面梳理:一个是需求层面因素，包括人均可支配收入和投资预期因素;一个是供给层面，包括上期住房存量和土地价格成本;一个是资本因素，主要指利率对住房价格的影响;将其他可能影响住房价格的因素，包括城市化率，人均公共财政支出等归为第四类。
　　本文认为现有的多数研究是建立在西方经济学分析的大框架下进行的，而我国特殊的政治制度并不满足西方经济学分析的前提假定，我国是一个经济分权，行政集权的国家，政府对于预市场具有较强的欲望和能力。所以基于供求或者其他基本模型做出的结论有失偏颇，建立在这个框架下进行的一系列实证研究而得出的政策建议也缺乏有效的实践性。因此，本文从地方政府角度入手，分析地方政府作为房地产市场中的主要参与者，其行为对住房市场带来了怎样的影响，其背后的源动力又是什么。
　　首先，从纵向财政分权制度上分析地方政府实行土地财政的内在逻辑。1994年的分税制改革是我国财政体制变迁的分水岭，分税制改革以后，地方政府面临“事权下放、财权上收”的局面，财政收支缺口越来越大，迫使地方政府寻求更多更稳定的财源。在土地市场中，地方政府作为一级市场唯一的买方和二级市场唯一的卖方，巨大的差额利润成为地方政府财政收入的重要来源。同时，土地和住房相关的多数税种，地方政府拥有独立收税权，所以基于财政收入的内在激励，地方政府开始依赖土地财政，通过控制土地供给规模和土地出让模式，炒高了地价从而推高了住房价格;其次，我们又从横向上分析了地方政府间的竞争对住房市场的影响。本文认为，地方政府行为实际上是地方官员行为的反应，而地方官员在任职期间内最关注的是自己的晋升仕途。目前我国政治绩效考核的体制更多地是建立在自上而下的评价系统上的，这套评价体系往往更关注那些容易测度和客观的指标，比如GDP增长率等。地方政府为了在考核体系中得分更高，就有激励促进当地经济，吸引外资便成为重要途径。外资不仅能够迅速提高本地企业的生产能力，促进产业升级，带动本地经济增长，还可以扩大税基，帮助地方政府获得长期稳定的税源以增加预算内收入。地方政府为了竞争外资资源，往往以廉价的土地成本作为吸引外资的主要优惠条件，在限定新增建设用地面积的规定下，人为减少新增商业和住宅用地面积，导致土地价格上涨。本文认为，纵向财政分权和横向政府竞争都能通过影响土地供应影响土地价格，从而推高住房价格。
　　为了验证地方政府行为对房地产市场的确存在影响，我们采用全国30个省市的面板数据，分别做了全样本回归和分区域省市回归。基础模型中，我们将滞后一期的住房价格，人均可支配收入，中长期贷款利率作为主要的控制变量，将城市化率，人均公共财政支出及虚拟变量作为其他控制变量，然后主要观察代表地方政府纵向分权和横向竞争的代理指标对住房价格的解释力度。在全样本回归中，基础模型中所有指标在1％的水平下均十分显著，财政分权代理指标的解释力度高于横向竞争指标。然后用其他代理指标分别替换基础模型中的指标变量，得出的结果是虽然不同代理指标的解释力度存在差异，但是均能在一定水平下通过显著性检验且系数为正，说明财政分权和横向竞争确实能够正向影响住房价格，也验证了本文构建的模型具有稳健性。接着，为防止遗漏变量可能带来的内生性问题，本文通过逐一增加其他控制变量分别进行回归，各个模型的回归结果中，财政分权和横向竞争的代理指标均能在一定水平下通过显著性检验，说明地方政府行为确实对住房价格有正向影响，并且这种影响是通过分权和竞争程度的扩大而强化。另外，其他控制变量系数的符号和显著性也基本和我们的预期一致，说明模型的建立和工具变量的选择都是有效的;然后，为研究区域差异是否会改变地方政府对住房价格的影响程度，我们将全国30个省市分为东中西三个区域，将对应区域的样本数据分别进行回归，得到的结果显示，随着观测指标的增多，东中西部地区各项指标的显著性越来越差，标准误的波动也越来越高，还有的指标变量出现系数与预期不符的情况。本文主要观测的财政分权指标和横向竞争指标虽然能一定程度上解释各区域的住房价格，但是解释力度差异明显。越靠近西部，影响住房价格的是基础供求因素，即实际人均可支配收入和贷款利率等。
　　本文在第六部分针对理论分析和实证回归结果得出了主要结论，根据得到的启示提出了一些政策建议。得到的结论主要包括两点:一是纵向财政分权、横向政府竞争都会导致住房价格的上涨;二是纵向财政分权和横向政府竞争对住房价格的影响具有区域性差异。针对以上两点结论，我们提出了以下政策建议:1、必须正视地方政府的财政状况，合理修正当前的财税机制。2、改变官员考核方式，制定系统化和多元化的晋升评价机制。3、规范土地市场，建立科学的土地收益分配机制。4、界定政府与市场的边界，削弱政府干预房地产市场的权利。
　　本文主要通过了文献研究法，定性分析和实证分析相结合的方式研究了地方政府行为对我国住房市场的影响，可能的创新点主要有:1、从我国独特的政治制度入手，考察在我国特有的行政管理体制下，地方政府行为是如何影响住房市场的。2、将地方政府行为按照纵向和横向两个方面进行梳理和分析，有助于读者更好地理解地方政府是如何推高房价的内生逻辑。3、现有研究分税制改革和房价水平的文献多为定性分析，定量分析的文献较少，而且在实证部分存在数据处理，变量选取和估计方法上的不足。本文在模型的建立，变量的选取和有效性检验等方面做了谨慎地处理，并采用多种方式来检验模型的稳健性，以克服以往研究在定量分析上的缺陷，保证结论的有效性。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1 问题的提出和研究意义

1．1．1 问题的提出

1．1．2 研究意义

1．2 研究思路

1．2．1 研究方法

1．2．2 文章结构

1．2．3 可能的创新与不足

2．文献综述

2．1 文献回顾及总结

2．1．1 需求因素

2．1．2 供给因素

2．1．3 资本因素

2．1．4 其他因素

2．2 财政分权、政府竞争研究综述

2．2．1 财政分权研究综述

2．2．2 财政竞争研究综述

2．3 文献综述

3．纵向财政分权、横向政府竞争与房价上涨

3．1 纵向财政分权与地方政府“土地财政"取向

3．1．1 财政分权体制变迁

3．1．2 财政分权与地方政府“土地财政"

3．2 横向政府竞争与房价上涨

3．2．1 我国的政府治理机制：政治晋升锦标赛

3．2．2 横向竞争与房价上涨

3．3 总结

4．计量模型、指标选取与数据说明

4．1 计量模型

4．2 变量的选取及说明

4．2．1 财政分权指标

4．2．2 横向竞争指标

4．2．3 主要控制指标(M)

4．2．4 其他控制指标(D)

4．2．5 对变量的预期假设

4．3 数据来源及说明

4．3．1 数据来源

4．3．2 观测指标的描述性统计

5 实证检验与结果分析

5．1 全样本回归

5．1．1 单位根检验

5．1．2 基础模型回归

5．1．3 相关性及有效性检验

5．1．4 稳健性检验

5．2 分区域样本回归

5．2．1 分区域样本指标描述性统计

5．2．2 分区域样本回归

6．研究结论及启示

6．1 研究主要得出的结论

6．2 启示与政策建议

参考文献

后记

致谢