农村居民房屋产权抵押融资担保案例分析——以重庆兴农融资担保为例

摘要

近十几年来，国家发布的一号文件均围绕我国农业的相关情况展开探讨。可见，农户生产和农村经济与金融的状况一直是国家在经济建设过程中颇为关注的对象。就目前情况而言，农户在生产过程中遇到的最大问题是资金融通困难，因为缺乏必要的抵押资产和良好的信用，农户很难从农村金融机构获得资金。虽然农户拥有大量的宅基地、耕地和农房等固定资产，但由于缺乏健全的固定资产评估体系和良好的农村产权资产流转平台，加上法律上的约束和限制，农村金融机构往往不愿意向农业生产者提供资金。因此，农村资金融通困难的问题长期困扰着政府，严重制约了我国农村经济与金融的发展。
　　面对农户融资困难的问题，政府逐渐意识到盘活农村固定资产、运用农村产权抵押是农户从正规金融机构获得资金来源的重要途径。因此，国家在近几年大力推广农村“三权”资产抵押融资试点工作，并于2015年8月正式出台相关文件，允许部分地区开展农村土地承包经营权和农房产权抵押融资工作，旨在盘活农村固有的产权资产和改善农户资金融通困难的现状。同时，为支持农村“三权”资产抵押融资业务的发展，政府开始探索成立相应的农村产权抵押融资担保机构，加大力度支持农村经济与金融的发展。农村产权抵押融资担保机构的出现，能够有效分散农村金融机构对农户放款的风险，有利于农业生产者借入资金，但该类机构会面临与农村金融机构相似的信用风险。因此，有效防范和化解业务风险对于农村产权抵押融资担保机构是非常重要的，需要积极探讨和深入研究。
　　在我国，农村居民房屋抵押受到现有法律体制的约束，所以国内对相关融资担保的研究主要基于法律和信贷担保的角度。国外由于对农村居民房屋产权概念没有统一的界定，学者对此内容的研究大多基于农村信用担保的角度。国内外研究均表明大量农户无法从正规金融机构获得资金，而农村信贷担保的出现在很大程度上能够缓解农户融资难的压力。现有不少学者对农村信贷担保业务实施情况进行了研究。例如，秦红松(2013)通过研究美国、法国、日本、孟加拉等国家农业信用担保的实施情况，认为农业信用担保全方位发展将会成为未来的发展主流，它能够降低银行针对农户放款的风险;Giovanni Busetta(2012)通过理论分析指出互助贷款担保协会对农村小企业贷款发挥了重要的作用。对农村信贷担保进行深入研究有助于解决我国农户融资难的问题。同时，农村产权抵押融资担保作为我国政府现阶段大力支持的工作，详细研究其操作流程及相关业务风险，能够为我国开展相关的后续工作提供参考意见。
　　重庆市作为较早开展农村产权抵押融资的典型城市，近几年大力推进农村产权抵押融资工作，在当地政府的支持下成立了全国第一家主营农村“三权”抵押融资担保业务的国有重点企业——重庆兴农融资担保集团有限公司。该公司不仅在业务发展上取得了良好的成效，而且在组织结构和风险控制方面有许多值得学习和借鉴之处。本文以重庆兴农融资担保集团有限公司为例，具体论述该公司在农村居民房屋产权抵押融资担保案例中的操作流程，客观分析公司在该业务中可能遇到的风险，深入剖析该公司充分发挥自身优势对风险进行控制的过程，从中得到一些相关的启示。本文选取全国第一家主营农村“三权”抵押融资担保业务的企业为例，具有典型的代表意义。
　　本文共包括四个部分。论文的第一部分从我国政府重视农业生产和农村金融发展，国内存在农村融资难的现状出发，说明研究农村产权抵押融资担保业务对缓解农村资金融通困难有重要的实际意义，并对国内外相关的研究作了总结，针对论文的研究思路与结构、方法、创新与不足之处作了说明。
　　第二部分对重庆兴农融资担保集团有限公司的农村居民房屋产权抵押融资担保案例进行了分析。首先，论文对文中涉及的农村居民房屋产权抵押融资担保相关概念进行了界定，接着对全国第一家主营农村“三权”抵押融资担保业务的市属国有重点企业——重庆兴农融资担保集团有限公司的基本情况、业务流程、盈利模式和被担保企业A合作社的基本情况进行了论述和分析，考察了该公司与被担保企业之间关于农村居民房屋产权抵押融资担保的合作过程。
　　第三部分，论文分析了案例中重庆兴农融资担保集团有限公司可能面临的风险，主要包括:市场风险、经营风险、信息不对称造成的信用风险、操作风险、反担保物价值评估及抵押风险、农村居民房屋处置风险等。接着，论文分析出该公司之所以能够顺利解除为A合作社担保的责任，是因为公司在担保过程中始终围绕贷款资金使用真实性、A合作社还款来源和反担保措施三个方面对风险进行了有效的防范。具体包括以下几点内容:保前充分采集信息，利用自有价格评估机构对农房产权价值进行评估，在项目经理a、b制度下开展尽职调查工作，有效实施反担保措施，认真落实担保合同的签订工作，严格执行保后管理工作和建立有效的业务风险补偿机制。
　　第四部分，本文从农村居民房屋产权抵押融资担保案例分析中得到四点启示。一是农村产权抵押融资担保机构面临的风险主要是农业特殊性导致的经营风险、相关业务经理的操作风险、信息不对称造成的信用风险、反担保价值评估及抵押的风险、农村产权资产处置风险等，这些风险主要来自于外在市场的环境变化和担保参与双方的经营能力两个方面。二是围绕资金用途的真实性、借款人还款来源和反担保措施三个方面进行全面风险管理，有助于防范融资担保业务风险。三是重庆兴农融资担保集团有限公司作为全国第一家主营农村“三权”抵押融资担保的机构，其组织架构、运作模式和风险补偿机制值得其他农村融资担保机构学习和借鉴，这也是本文写作的重要意义所在。四是农村产权资产价值的评估工作在涉农融资担保工作中占据了重要作用，国家有必要提出相关政策对农村产权资产评估运作进行规范。各地政府可以借鉴兴农融资担保公司的做法，成立一个为当地服务的农村产权资产评估公司，建立统一评估价值的原则和制度，尽量减少不必要的评估争议。
　　本文的创新之处主要体现在:一是我国农村融资难题亟待解决，研究农村居民房屋产权抵押融资担保对缓解农户融资压力具有实际意义。二是国内外相关研究文献较少，本文对农村居民房屋产权抵押融资担保业务流程和相关风险进行研究，为研究农村金融提供一个新的视角。三是本文选取全国第一家主营农村“三权”抵押融资担保业务的企业为例，具有典型的代表意义。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1 研究背景和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究综述

1．2．1 国外研究综述

1．2．2 国内研究综述

1．3 研究思路和结构

1．4 研究方法

1．5 创新与不足之处

2．重庆兴农融资担保案例分析

2．1 相关概念界定

2．1．1 农村居民房屋产权抵押融资

2．1．2 融资担保

2．2 参与主体情况

2．2．1 重庆兴农融资担保集团有限公司概况

2．2．2 被担保企业A合作社概况

2．3 案例分析

2．3．1 融资担保合作协议分析

2．3．2 融资担保合作过程分析

2．3．3 A合作社的还款来源分析

2．4 本章小结

3．兴农担保公司担保风险分析

3．1 案例中兴农担保公司面临的风险

3．1．1 市场风险

3．1．2 经营风险

3．1．3 信用风险

3．1．4 操作风险

3．1．5 评估及抵押风险

3．1．6 房屋处置风险

3．2 兴农担保公司风险控制措施

3．2．1 保前充分采集信息

3．2．2 自有价格评估机构评估产权价值

3．2．3 项目经理a、b制度下进行尽职调查

3．2．4 有效实施反担保措施

3．2．5 认真落实担保合同的签订

3．2．6 严格执行保后管理工作

3．2．7 建立有效的业务风险补偿机制

3．3 本章小结

4．案例启示与总结

4．1 案例启示

4．1．1 风险及成因启示

4．1．2 风险防范启示

4．1．3 运作模式启示

4．1．4 政策启示

4．2 总结

参考文献

致谢