成都市居住用地价格影响因素分析

摘要

自1998年实行住房分配货币化以来，我国房地产市场进入市场化发展阶段。为进一步提高市场化程度，2002年政府制定土地出让“招拍挂”制度，并于2004年起在全国范围内实施。自此，我国地价不断攀升，导致商品房成本也不断增加。为了遏制房价的过快上涨，政府自2004年以来出台了一系列的调控措施，其中包括对土地市场的调控。但在数轮宏观调控之下，地价依然呈现出不断上涨的趋势，引起了政府、投资者和学术界的高度关注。其中，高地价的成因更是各方关注的热点。
　　本文在分析已有文献的基础上，总结了影响城市土地价格的因素，并将其分类，然后以成都市土地拍卖数据为样本，采用特征价格模型，对影响地价的因素进行分析和检验，以期为政府制定相关宏观调控政策提供参考，也为以后的研究提供借鉴。
　　首先，基于国内外已有文献，总结了影响土地价格的因素。本文发现影响土地价格的特征可以分为四类：区位特征、邻里特征、个别特征和市场特征。其中，区位特征可由市中心距离、交通情况、靠近地铁等描述；邻里特征可由教育配套、生活配套、公园景点、临近大学等描述；个别特征可由土地所在区域、面积、出让方式、容积率、绿地率、建筑密度等描述。
　　然后，基于特征价格模型，本文对影响土地价格的因素进行实证研究。我们发现土地的所在区域、容积率、绿地率、出让方式、附近的交通条件、公园景点数目、是否临近大学和靠近地铁对土地价格有显著的正向影响；建筑密度、市中心距离对土地价格有显著的负向影响；市场因素也对土地价格有重要影响。
　　最后，本文进一步计算土地价格影响因素的特征价格，并基于特征价格研究每种特征对土地价格的影响程度。各种特征对土地价格的影响程度由大到小依次为：市场环境、市中心距离、容积率、公园景点、所在区域、靠近地铁、交通情况、出让方式、临近大学、建筑密度和绿地率。

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第一章 引言

1.1 研究背景

1.2 文献综述

1.3 提出问题

1.4 研究内容

1.5 主要创新

第二章 样本选择及描述

2.1 样本描述

2.2 本章小结

第三章 成都市居住用地价格影响因素实证设计

3.1 研究方法

3.2 变量选择、量化及描述性统计

3.3 模型建立

3.4 本章小结

第四章 成都市居住用地价格影响因素实证分析

4.1 实证结论

4.2 结论分析

4.3 本章小结

第五章 结束语

5.1 本文的主要结论

5.2 研究不足

5.3 研究展望

致谢

参考文献

作者在攻读硕士期间发表的论文