基于房地产市场信息系统的住宅供地分析方法研究

摘要

住宅是房地产的主要类型，是当前国家重点调控的对象。政府运用土地政策可以实现对住宅的供给调控，但由于缺乏系统地科学指导，影响了住宅用地供给调控的效果，这已引起了政府部门和学术界的高度关注。如何对住宅发展的源头——土地一级供给市场进行科学有效地调控已成为社会探讨的热点，迫切需要改变以往依靠计划和定性分析的粗放调控方法，转向依靠市场和定量分析的精确调控方法。本文力图在市场信息挖掘和定量分析方法等方面进行探索。联系土地供给和住宅市场的桥梁是住宅消化周期，土地供给调控的基础应是研究房地产市场的数据信息，找出住宅市场消化周期的规律性或发展变化的趋势，分析当前的住宅供求关系是否合理并预测判断未来的走势，才能制定有针对性的、精确的住宅用地供给措施，更好地适应城市经济社会发展的要求，满足人民改善居住生活条件的需求。本文借鉴房地产经济学、信息经济学、公共管理理论、城市土地资源管理学和系统动力学等理论基础；利用现代计算机信息技术、地理信息系统(GIS)和数据库软件等技术手段，开发了上海市房地产市场信息系统(REMIS)，并以此为研究基础条件；采用定性和定量分析方法，系统地研究了住宅供求平衡与土地一级供给的数量、结构和价格之间的关系，提出了合理确定土地一级供给的方法；最后应用本文提出的方法，对上海市住宅用地供给进行案例研究，提出了相应的对策建议。本文共分十章。从结构安排上突出了理论分析与案例分析紧密结合的方式。第一章简要分析了我国房地产业发展的过程及当前住宅市场调控的方法和问题，提出了本文的研究思路；第二章介绍了房地产市场理论、政府干预理论和信息经济学理论，并用这些理论分析了我国房地产市场，重点研究了住宅供求均衡和房地产市场信息的关系。第三章在阐明住宅用地供给与市场信息间的联动关系基础上，提出信息获取、信息处理及决策应用的方法，介绍了房地产市场信息系统(REMIS)的数据采集和系统建设的有关方法及数据的处理问题；第四章以REMIS系统为基础，对市场信息进行了分析，以住宅消化周期为核心指标，建立了评判住宅市场供求总量、结构和价格的合理性的指标体系；第五章针对上海实际进行了住宅市场信息分析。第六章对确定土地一级供给数量和结构的方法进行研究，提出了判断土地一级合理供给数量和结构的方法。第七章结合上海实际，提出了确定住宅用地供给数量和结构的建议。第八章从地价分布规律分析入手，针对住宅市场价格的动态性提出了动态地价的概念和测算方法，为土地一级供给价格的合理确定提供了分析方法和依据。第九章结合浦东住宅市场数据进行了住宅用地基准价格分布规律实证研究。第十章主要对研究结论进行了归纳并提出了今后的研究方向。本研究不仅有效地落实了“土地参与宏观调控必须依托市场机制配置资源”这一准则，同时也为政府出台土地供给政策提供了量化依据和相关建议。本文基于房地产市场信息系统(REMIS)，提出并系统研究了以住宅消化周期为核心指标的土地一级供给调控方法，且建立了分析模型及开发了应用软件，这些工作使本研究不至于成为一篇纯理论性的论文，而具有实践操作性。关键词：房地产市场信息系统，消化周期，住宅用地一级供给，市场均衡

目录

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第1章 导论

1.1选题背景

1.1.1 我国城镇住房体制改革发展过程中的突出问题

1.1.2 维护住宅市场健康发展需要有序的土地供给及政策调控

1.1.3 有关土地供给调控的决策支持研究尚不够充分

1.2国内外研究综述

1.2.1 政府调控住宅市场的一般方法

1.2.2 土地供给研究综述

1.2.3 房地产监管信息研究综述

1.2.4 国内外研究成果的局限性

1.3本项研究的目的、内容与方法

1.3.1 本文的研究目的

1.3.2 内容框架与思路

1.3.3 研究的方法

1.4本项研究工作的意义

1.4.1 研究房地产市场信息系统的意义

1.4.2 研究住宅用地一级供给调控的意义

第2章 住宅用地供给调控的理论依据

2.1房地产市场理论

2.1.1 房地产市场供求理论

2.1.2 房地产市场均衡理论

2.2政府干预理论

2.2.1 政府职能

2.2.2 公平与效率

2.2.3 政府干预

2.3市场有效性与信息理论

2.3.1 有效市场假说

2.3.2 房地产市场有效性

2.3.3 住宅用地一级供给与房地产信息间的关系

2.4本章小结

第3章 RMIS的数据采集及系统建设

3.1房地产市场信息系统内容

3.1.1 房地产信息数据种类

3.1.2 房地产市场信息系统组成

3.1.3 信息数据与子系统之间的关系

3.2 REMIS主要数据采集

3.2.1 土地现状数据采集

3.2.2 房屋现状数据采集

3.2.3 市场交易数据采集

3.2.4 在建项目监测数据采集

3.3 REMIS的系统建设-以上海为例

3.3.1 主要内容

3.3.2 系统功能

3.4本章小结

第4章 基于REMIS的住宅市场信息分析指标及方法研究

4.1基于房地产市场信息系统的分析思路

4.1.1 基本思路

4.1.2 研究的难点

4.2研究指标体系建立

4.2.1 指标的分类

4.2.2 指标体系内容

4.2.3 主要指标的说明

4.3计算方法研究

4.3.1 核心指标的计算原理

4.3.2 核心指标的计算方法

4.4系统分析及结论表达

4.4.1 应用系统的开发简介

4.4.2 系统分析的条件

4.4.3 主要分析结果的表现形式

4.5本章小结

第5章 住宅市场信息的分析应用：上海为例

5.1基本信息分析

5.1.1 数据获取方法

5.1.2 住宅供给数据

5.1.3 系统数据组织

5.1.4 系统数据结构

5.2供给量分析

5.2.1 供给量的衡量指标

5.2.2 当前供应情况

5.2.3 近期供应情况

5.2.4 远期供应情况

5.3交易量分析

5.3.1 成交量和成交价格信息

5.3.2 调查数据信息

5.4消化周期分析

5.4.1 当前消化周期分析

5.4.2 未来消化周期预测

5.5异常监测分析

5.5.1 当天全市存售楼盘成交价格异常情况监测

5.5.2 在售楼盘境外客户或购房团集中购房情况监测

5.5.3 一年内同一权利人在本市多套购房情况监测

5.5.4 购房对象分析

5.6分析结论

5.6.1 住宅供求数量分析

5.6.2 住宅供求结构分析

第6章 基于REMIS住宅用地一级供地数量与结构分析方法研究

6.1住宅用地供给数量和结构确定的依据

6.1.1 城市产业结构和用地结构

6.1.2 住宅用地的市场均衡

6.1.3 应兼顾住宅开发的公平和效率

6.2住宅用地一级供给数量的确定方法

6.2.1 住宅市场的非均衡分析

6.2.2 市场聚合条件下的均衡模型

6.2.3 系统动力学分析方法

6.3住宅用地一级供给结构的确定方法

6.3.1 确定住宅用地合理供给结构的思路

6.3.2 住宅用地供给结构调控的原则

6.3.3 确定各板块楼盘档次的方法

6.4本章小结

第7章 住宅用地一级供给数量与结构分析应用：上海为例

7.1确定住宅用地合理供给数量的分析

7.1.1 住宅市场发展均衡分析

7.1.2 住宅用地可供给规模分析

7.1.3 土地一级供给合理数量建议

7.2确定住宅用地合理供给结构的分析

7.2.1 住宅用地合理供给空间结构确定

7.2.2 住宅用地合理供给分类结构确定

7.2.3 土地一级供给合理结构建议

第8章 基于REMIS住宅用地一级供给价格确定方法研究

8.1合理的地价与房价的关系

8.1.1 土地供给价格与房价的相关性分析

8.1.2 地价高低的价值判断

8.2住宅合理用地价格形成分析

8.2.1 基准地价内涵界定

8.2.2 基准条件的界定

8.2.3 地价影响因素的类型

8.2.4 基准地价评估方法

8.2.5 动态基准价格的分析

8.3住宅用地合理供给价格确定的方法

8.3.1 地价动态评估

8.3.2 利用地价指数及时更新基准地价

8.3.3 利用地价指数为住宅用地一级供给提供定价依据

8.3.4 利用GIS空间缓冲区分析表达地价

8.4本章小结

第9章 住宅用地一级供给价格确定方法应用：上海为例

9.1住宅用地价格级别确定

9.2动态地价的测算过程

9.3确定合理土地一级供给价格的建议

第10章 总结和展望

10.1主要结论

10.2本文研究的特点

10.3后续研究方向及设想

致谢

参考文献

附录