上海农转非土地发展权价值测算和分配机制研究

摘要

近年，我国城市化发展迅速，城镇边界不断扩大，农村大量土地被征收用于城镇化建设，同时也引发了如补偿款过低、损害农民权益、占用大量优质耕地等社会矛盾和纠纷。相关研究和实践经验表明，创设土地发展权可以有效的平衡城市发展和农地保护工作，保护农民利益。而对土地发展权的合理定位，对归属的界定及对土地发展权收益的合理分配，是创设这一机制的前提条件。我国现有的土地发展权研究多局限于理论层面、发展权定价和归属讨论，尚不足以指导具体的土地发展权设立。
　　本文从土地发展权内涵出发，界定土地发展权价值的测算方法，并从产权角度明确土地发展权价值的分享主体。探讨土地发展权价值的影响因素，通过建立特征价格模型，确定各因素对土地发展权价值的影响情况，以此界定各权利主体应享有的份额，对完善现有的理论研究提供借鉴和参考。同时，将土地发展权价值分配理论引入征地补偿制度，为上海征地过程中，保护集体农民合理的利益实践操作提供了一条全新的方法途径。本文研究的主要内容之一是土地发展权的影响因素和定价问题。本文研究的土地发展权价格为国有土地使用权与集体土地所有权价格差（不包括实物改造、开发成本，并且要扣除其他资本、劳动的正常收益）。以此，构建土地发展权价值分析框架，建立土地发展权定价模型。根据土地发展权价值构成及其内涵出发，土地发展权价值由建设用地价值因素、农地价值因素和区域经济条件因素相互作用形成。其中建设用地价值因素主要由容积率、土地面积、土地开发成本、土地用途和市场供需情况；农地价值因素主要由农地生产力决定的，包括气候条件、土壤条件、环境条件、地形条件、灌溉条件农作物市场价格水平、农产品市场供求以及农作物种植类型等；区域经济条件因素主要通过不同区位土地的交通便捷程度、市场繁华程度、土地位置和城市规划状况等影响土地产出的经济效益，进而影响土地发展权价值。并以上海市为实证区域，从工业、商业、居住用地三类用途土地进行土地发展权定价。接着，探讨了上海市土地发展权实际应用现状及问题并提出相关政策建议。目前，我国虽未设立土地发展权制度，但现有的土地权利的交易中隐含了土地发展权的流转，土地权利的市场交易价格中也包含了土地发展权的价格。实际上，我国的土地发展权是归属于国家所有，权能的行使受到严格限制，农村土地所有权内容是不完整的；农民无法直接参与土地交易，获得的补偿并不包含土地发展权价值；大部分土地发展权流转收益的获得者是政府和开发建设者，加之，村集体对补偿款的截留、挪用或者将土地补偿费另作他用等情况，农民的土地发展权收益被严重侵害。针对这些问题，本文建议我国应尽早设置土地发展权，明晰产权归属，完善我国农地产权制度；制定科学、合理的土地发展权估价技术和科学的收益分配规范规范；确定经济补偿与发展权分配相结合的合理补偿标准，建立与之相配合的社会保障体系。最后对研究的结论进行分析并提出不足与展望。本文从土地发展权价值出发，通过各影响因素对价值的影响程度来决定各权利所有人所应分享的价值份额，得到了一些具有价值的研究结论。研究结果表明:商业和居住用地的土地发展权价值较工业用地高出许多；奉贤区、嘉定区、金山区和青浦区等农田质量和土地面积影响较最大的区域，农民可享有的土地发展权价值的比例为55.41％，农村集体经济组织可享有的土地发展权价值的比例为24.59%，政府可享有20%的土地发展权价值。对浦东新区、松江区和闵行区等容积率因素和时间因素对土地发展权价值的影响较大的区域，政府在保证农民合理的农业补偿、安置补偿及对农村集体经济组织合理的土地所有权补偿的前提下，可享有100%的土地发展权价值比例。但无论政府获得的土地发展权价值比例为多少，不应直接参与土地发展权价值的分配，而应通过税费征收等方式将这部分发展权收益收回，并进行再次分配，既要保护农民的合法权益，又要合理的配置土地资源，确保社会公平。

目录

封面

目录

中文摘要

英文摘要

第1章 绪 论

1.1 研究背景

1.2 研究目的和意义

1.3 研究内容、方法和技术路线

1.4 本文的主要贡献

第2章 文献综述与相关理论

2.1 文献综述

2.2 相关理论

第3章 上海市土地发展权价值影响因素分析和测算模型

3.1 区域经济条件

3.2 农地价值因素

3.3 建设用地价值因素

3.4 其他因素

3.5 土地发展权价值测算模型构建

第4章 上海市土地发展权利益相关者及分配分析

4.1 土地发展权利益相关者分析

4.2 各权利所有人分配份额分析

第5章 上海市土地发展权价值测算及分配实证分析

5.1 数据来源

5.2 研究区域概况和基本统计

5.3 土地发展权价值测算

5.4 土地发展权价值影响因素及相关分析

5.5 各权利所有人分配份额分析

第6章 上海市土地发展权分配制度建设的政策建议

6.1 目前上海市土地发展权分配制度现状和存在问题

6.2 实现上海市土地发展权分配制度的主要政策建议

第7章 结论

7.1 基本结论

7.2 研究不足和展望

致谢

参考文献

声明