房产借名登记中事实权利人保护问题研究

摘要

房屋是人类安生立命的基础，蕴含着较大的经济价值，也是个人最重要的社会财富。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始施行，其目的是规范不动产登记行为，维护我国不动产交易安全。然而，在实践中产生了大量的房产借名登记合同，订立合同的双方当事人出于各种目的，通过私下约定用一方名义购买房屋并进行登记，但由另一方享有房屋实际的居住、处分等各项权利，导致不动产登记簿上记载的权利与不动产物权真实状态不一致，即造成法律物权同事实物权分离的后果。这一类型的合同，不仅使相关当事人的权利面临重大风险，而且会危害我国不动产统一登记秩序，也会对不动产交易安全产生不良影响。在目前的司法实践中，不同法院对于此类案件的判决产生了较大的分歧，关于房产借名登记合同的效力以及借名房屋的归属上处理态度各不相同，因此明确这两个关键问题对于此类案件的司法实践的统一尤为关键和紧迫。另外，我国《物权法》中的公示公信原则对于保护善意第三人而言非常有利，但是对于房产借名登记中的事实权利人的保护十分不足，为房产借名登记中事实权利人提供充分的保护和救济，是本文的逻辑出发点。
　　关于房产借名登记合同的效力，理论界和实务界有无效说和有效说两种观点，每种观点内部也存在争议。本文从《合同法》中关于合同的效力规定入手，对于有效说和无效说的不同观点一一回应。在实践中长期存在、普遍存在的行为，如果法律规定一律无效，不仅无法抑制这一行为再次出现，而且可能使得双方当事人的权利义务缺乏明确的指引，反而引发更大的纠纷。笔者认为，在不存在《合同法》规定的合同无效情形下，似应承认此类合同的效力。
　　关于借名房屋的归属上，也存在归名义权利人或事实权利人的两种观点。我国《物权法》并未吸收德国的物权行为理论，也不承认物权行为无因性，所以物权变动的效力取决于引发物权变动的原因行为——即双方签订的债权合同的效力。在房产借名登记合同的效力存在争议的情形下，借名房屋的归属自然也有不同结论。笔者认为，在房产借名登记合同有效的情形下，若出名人未将房屋转让给善意第三人，借名人作为真实权利人应当成为房屋所有权人，不能仅凭不动产登记簿上的记载作为判定不动产物权归属的绝对依据。

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第一章 绪论

第一节 选题的目的和意义

第二节 国内外研究现状

第三节 研究方法

第四节 论文拟解决的关键问题和创新点

第二章 房产借名登记相关问题梳理

第一节 房产借名登记行为的产生原因

第二节 保护房产借名登记中事实权利人的必要性和依据

第三节 房产借名登记的基本理论

第四节 房产借名登记合同效力分析

第三章 我国司法实践对房产借名登记案件的处理现状及其存在的问题

第一节 我国司法实践对房产借名登记案件的处理现状

第二节 我国司法实践对房产借名登记案件处理所存在的问题

第四章 境外不动产事实权利人保护规则的考察

第一节 大陆法系国家的立法

第二节 英美法系国家的立法

第三节 两大法系对不动产事实权利人保护的评价

第五章 完善房产借名登记中事实权利人保护建议

第一节 确立事实权利人保护的主体范围

第二节 统一房产借名登记案件类型及处理方法

第三节 明确事实权利人的请求权基础

第四节 构建不动产事实物权保护规则制度

结语

参考文献

附录

致谢