基于量价关系的城市房地产市场分类调控研究—35个大中城市数据的分析

摘要

2003年以来，我国房地产行业发展迅速，国家为了稳定房地产市场的健康发展，进行了多次调控，在短期内这些政策也都取得了一定效果，但未形成调控的长效机制，而且各方关注和调控的重点都是房地产价格，一直忽略交易量这个重要指标，而交易量能够反映供求的基本状况，因此有必要纳入考虑范围。随着房地产市场的逐渐分化，政府也开始考虑利用分类调控政策稳定房地产市场发展。2014年政府工作报告中首提“分类调控”，然而明确的实施政策却一直未落地。在现有的调控政策中，限购是最严厉也是最明显的分类调控的表现，因此本文选择该指标作为分类政策的一个标准。从2012年全国46个城市进行限购到目前的仅有北京、上海、广州、深圳4个一线城市依旧未解限，限购政策是在很多常规政策失效后的一剂“猛药”，表现出政府对房地产调控的决心和对房地产行业的持续关注。政府在房地产市场调控中，不仅应关注交易价格，更应关注交易量，同时要关注在不同地区、不同时间内二者可能会呈现不同的波动关系，理清这一问题有利于做好城市房地产市场的分类调控。
　　本文首先梳理了我国住房调控政策的演变情况及35个大中城市限购情况，提出量价之间可能存在的互动关系及政策的影响，然后选取中国35个大中城市2009年第1季度到2015年第4季度的面板数据，运用联立方程组模型进行实证分析，结果发现，从全样本来看主要是价格主导，而且各自受预期的影响较大。政策对于价格，总体来看没有起到明显的抑制作用，反而在一定程度上出现了“助涨”的情况。政策对于交易量有一定抑制作用。从区域检验结果来看，我国的房地产分化情况越来越严重。在东部地区，上一期价格和交易量相互影响并不显著，而价格和交易量主要受各自上期的影响。政策对东部城市住房的价格和交易量都起到了一定促进作用。对于中部地区，量价二者之间关系依然不显著，主要受上期的影响，适应性预期现象依旧很明显，政策对其影响不显著。西部地区住房量价关系正向显著。政策对于西部的价格有一个推动作用，但是对交易量是一个抑制作用。从时间检验结果来看，我国的房地产发展有一定的季节性。在第一、二、三季度主要是房地产价格主导，第四季度价格和交易量关系不显著。限购政策对于第一季度的价格有一个促进作用，对第一季度交易量有一个抑制作用，对其余三个季度影响不显著。在结论的基础上，提出了稳定预期、地区上的分类调控和调控政策的综合应用三个相关建议。

目录

封面

中文摘要

英文摘要

目录

第1章 绪 论

1.1 研究背景

1.2 研究目的和意义

1.3研究内容、方法和结构

1.4本文的主要贡献

第2章 文献综述和相关理论

2.1 文献综述

2.2 相关理论

第3章 我国房地产市场调控政策的演变

3.1房地产整体调控政策的梳理

3.2 限购政策的分类调控

第4章 房地产市场量价关系及传导机制

4.1 房地产量价关系的变化

4.2 房地产量价之间的传导机制

4.3 限购政策对量价影响的机制

第5章 房地产市场量价关系及政策影响的实证分析

5.1 样本的选取和数据来源

5.2 模型的选择

5.3 实证过程

5.4 小结

第6章 结 论

致谢

参考文献

攻读学位期间的研究成果

声明