中国房地产居间服务的功能及其实现机制研究

摘要

改革开放之后，尤其是二十世纪九十年代以来，我国房地产经纪业随着房地产业的蓬勃发展而逐渐发展起来，成为房地产经济的重要组成部分，并给国民经济增长带来了巨大的促进作用。本研究以我国房地产经纪市场为背景，探求房地产居间服务的功能及其实现机制。通过对国内外房地产经纪业相关实务的比较，以及对国内外文献的细致梳理，发现以下基本事实： (1)国内房地产经纪业的运行环境比较独特，这些特点包括行业协会的监督作用相当薄弱、区域发展很不平衡等。而全球化、转型经济的大背景，以及政府职能的转变和信息技术的变革，加上短暂的发展历史，使得该行业目前远未发展成熟。(2)当前国内房地产居间服务存在两个严峻问题。其一是经纪公司的规模普遍很小，难以发挥知识型中介组织的边际产出递增的规模效应；其二是经纪人从业者的素质良莠不齐，一些从业者带有欺骗性质的不良行为严重影响了行业的整体信誉，从而不利于该行业的健康发展。(3)尽管国内外文献讨论了有关房地产经纪业诸多层面的问题，但如何有效促进经纪业居间服务的发展并没有聚焦成为规范的研究领域。更鲜有研究提出具有可操作性的建议和对策来促进房地产经纪业的发展。 深刻揭示我国稚嫩的经纪业在独特环境下健康发展的条件，切实提高经纪公司发挥规模效益的能力，以及普遍减少从业经纪人的不良行为，这一切都需要以深入了解经纪服务的功能作用为前提。此外，要使得“如何促进经纪业居间服务的效率和作用?”成为可以聚焦的研究方向，也必须以理解居间服务所起的基础作用为前提。而这一基础性的研究内容正是本文的重要任务。本研究提出了居间服务四功能的观点，并且基于这些基础性功能，对功能发挥的机制做了数理建模。最后从提高经纪人从业道德水平的机制设置以及促进经纪企业的规模经济等方面，提出了有益的政策建议。 本文的主要结论和创新如下： (1)深化对居间服务功能的认识是促进房地产经纪业发展的前提。以往文献对于经纪人在中介市场上发挥的作用并没有进行深入的研究，并且几乎所有的理论研究都仅仅使用节约成本来解释中介活动的价值。尽管有学者意识到了中介的居间服务为顾客提供了更多的选择，但这方面并没有受到人们的重视，此外也没有人对此做过实际的验证。本研究在认识居间服务的功用问题上，突破了笼统从节约交易成本角度看待问题的局限，指出我国房地产居间服务发挥着四种基本的功能作用，经纪行业自身的提高可以以这四种功能的提高作为标准。政府主管部门所做的促进经纪行业的努力应该着重强调其对四种功能的切实提高。四种居间服务的功能包括价格信息传递功能、实物信息传递功能、顾客偏好扩大功能以及时间节约功能。四种功能的相对独立性得到了实证，它们对顾客的消费决策的影响作用不同。在中国，顾客选择经纪人为其提供居间服务主要是考虑其价格信息传递功能。 (2)价格信息传递功能促进了房地产市场的交易效率。房地产经纪人通过公布市场价格信息，能够有效地降低卖方的保留价格、提高买方的出价意愿，从而增加了房地产市场上的供给和需求，促进了交易量的增长；同时，经纪人为顾客提供买卖双方需要的实物信息，买方的搜寻时间和卖方的销售时间都得到明显的改善，有效地缩短了房地产交易的时间，提高了交易效率。本文对以上两种居间服务的功能的实现机理建立了数理模型，丰富了有关房地产经纪人影响房地产销售价格和销售时间的理论研究。 (3)以往研究指出，房地产经纪业缺乏规模经济，一般的房地产经纪公司都很小，但并没有指出产生这种现象的原因。本研究通过建模揭示了经纪企业规模过小、缺乏合作的内在机理，以及促进经纪企业合作的成本一收益约束条件。并指出，中介企业具有规模效益递增、边际成本递减的特性，房地产经纪企业应该通过企业之间的合作，扩大信息渠道，追求规模效益。 (4)行业整体信誉是决定经纪业发展的重要因素，而减少房地产经纪从业人员的不良行为，避免因此给顾客带来的损失，是当前我国房地产经纪业面临的紧迫任务。因此，凸显了从业者道德水平问题的重要性。本研究运用演化博弈理论分析了经纪人从业道德水准的演化规律。结果表明：经纪人的道德水准具有一个道德底线。经纪人的道德水准经过长期演化，会在该道德底线以上围绕一个演化稳定点呈现周期变化；经纪人道德底线的最终决定因素是顾客对经纪服务的依赖程度。基于上述结论，本文指出，提高房地产经纪从业者的整体道德水准可以采取如下措施：设计一种制度，只要顾客付出一定的成本，就可以获得经纪人的道德水平状况。这种制度安排，能够阻止道德水平较低的经纪人在群体中无限蔓延；在房地产经纪人的从业标准上设置道德标准，采用道德水平测量，阻止道德水准很低的人进入该行业；适当地放开经纪服务的价格，突破同质化竞争，吸引高素质、高学历和高能力的人员进入该行业。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图形清单、表格清单

上海交通大学学位论文原创性声明及版权使用授权书

第一章绪论

第二章我国房地产居间服务的现状分析

第三章文献综述

第四章房地产居间服务功能维度的实证研究

第五章房地产居间服务功能的实现机制分析

第六章提升国内房地产居间服务功能的经济分析

第七章回顾与展望

参考文献

附录一：演化博弈模型的复制动态解法及渐进稳定性分析

附录二：主要术语和缩略语

附录三：中国房地产居间服务功能的调查问卷

致谢

在读期间发表论文、获奖和参加科研情况

上海交通大学学位论文答辩决议书