我国房地产投资信托的税法困境与改善建议

摘要

房地产投资信托(REITs)是国际社会普遍认可的行之有效的房地产投融资工具。美国是房地产投资信托发展最前沿的国家,这与其每次税制改革的推动有极其密切的关系。我国的房地产投资信托从2002年开始初露端倪,密集发行则在2010年及2011年上半年,目前,由四川信托发布的《复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划》因其逾20％的预期回报率引起了各方关注。与美国相比,我国房地产投资信托税制存在诸多问题——总体税负较重、重复征税、传统课税要件的非适应性等等,所以建立起能够鼓励房地产投资信托发展的税制显得尤其重要。美国“修正式的导管理论”、“形式转移不课税”、“实质课税”、“有条件的税收优惠”等理念很好地解决了信托公司与投资者之间就信托收益产生的双重纳税窘境,减轻了各方主体的税收负担,为房地产投资信托的发展提供了良好的税法环境。我国应当在吸收美国相关税制的基础上,结合我国房地产投资信托的现实发展模式,参考现有的证券投资基金的税法规定,对营业税、所得税、印花税、契税、房产税、土地增值税等不同税种在房地产投资信托的不同环节做出避免重复征税的规定。

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导论

第一章 房地产投资信托制度之概述

第一节 房地产投资信托简介

第二节 房地产投资信托的典型模式

第三节 研究我国房地产投资信托课税问题的必要性

第二章 房地产投资信托课税的基本原理——信托导管制度

第一节 信托制度及信托财产独立的税法效果

第二节 以信托导管理论和实体理论为基础的不同信托税制

第三节 信托导管理论与实质课税原则

第三章 我国对房地产投资信托课税的现状

第一节 REITs税制的缺失

第二节 不同组织形式下的REITs的重复纳税

第三节 传统课税要件对房地产投资信托的非适用性

第四章 我国房地产投资信托税制的改进建议

第一节 选择合适的立法模式

第二节 确立我国信托税制的基本原则

第三节 借鉴我国其他房地产投融资工具的税法规则

第四节 构建我国的房地产投资信托税制

结语

参考文献

致谢

攻读学位论文期间发表的学术论文