住宅开发项目中设计管理的研究

摘要

目前住宅类房地产开发项目已占据了我国现阶段地产开发项目中的很大一部分，住宅类产品也日趋成熟，这就对我们的设计工作提出了更高的要求，而作为房地产开发企业，对设计工作的把控，即设计管理工作，也显得越来越重要了。在这种大的历史背景条件下，我认为针对房地产开发企业中设计管理的研究有必要重新进行定位和解读。
　　 本文主要针对住宅类房地产开发项目，探讨设计管理环节如何做才能更有效的保证项目按既定的目标实施，并且能在企业发展的高度发挥一定作用。
　　 本文首先分析我国的房地产开发历程，尤其偏重于住宅地产的开发方面，并且从设计角度对住宅形式的演变进行剖析，通过住宅不断的升级变化，逐步引出新的历史环境下对设计管理的理解。
　　 本文对设计管理工作的理解摆脱了传统意义上的局限于项目管理的角度，试图站在企业战略发展的高度，从企业战略、企业竞争力、财务效益等方面展开，结合当前的时代背景，重新定义设计管理工作，明确工作性质，工作内容和工作目标。然后由建立设计管理工作体系入手，在对设计单位的管理，对产品研发的管理，设计管理团队的建立，对设计协调工作的管理等各方面展开论述，最后对设计管理工作的不确定性和风险因素进行补充说明。
　　 本文的创新之处首先在于具有鲜明的时代特色，无论在理论基础上还是在住宅产品的分析上都能结合当前的特点，引用的案例也是目前市场上较新的，知名度较高的楼盘和企业；其次，本文立足于设计谈管理，使得管理理论和方法与实际操作结合得更紧密具有更强的实际指导意义。
　　 本文试图从项目设计管理入手，提出能顺应时代发展的管理策略，并积极发挥设计管理在房地产开发中的作用，建立以产品为导向的健康的房地产开发模式。力求在总结当前主流房地产开发企业的设计管理经验的基础上，同时也揭示其在设计管理中的不足之处，最终形成一套与时代合拍的设计管理模式，以指导房地产开发企业的项目开发。

目录

文摘

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1 绪论

1.1 研究背景

1.1.1 我国房地产业的发展历程

1.1.2 当前住宅产品开发的特点

1.1.3 设计管理工作的发展现状

1.2 研究重点

1.2.1 传统设计管理工作的定义

1.2.2 现代设计管理工作的要求

1.2.3 现代设计管理工作中所面临的问题

1.3 研究的目的和意义

1.3.1 设计管理工作研究的目的

1.3.2 加强设计管理工作的意义

2 设计管理工作的重要性

2.1 从项目开发方面看设计管理的重要性

2.2 从财务方面看设计管理的重要性

3 建立设计管理体系的探索

3.1 分析设计管理工作的影响因素

3.1.1 与项目开发流程相协调

3.1.2 与项目开发目标相协调

3.2 分析优秀企业的设计管理经验

3.2.1 万科集团的组织架构及其设计管理部门职能

3.2.2 金地集团的组织架构及其设计管理部门职能

3.3 设计管理工作体系的基本架构

3.3.1 建立评审委员会的必要性

3.3.2 评审委员会的组成

3.3.3 评审委员会的职责

3.3.4 基于评审委员会的设计管理工作

3.4 设计管理工作体系的重点内容

3.4.1 房地产企业核心竞争力分析

3.4.2 与竞争力相协调的管理工作原则

3.4.3 企业整体竞争战略分析

3.4.4 与整体竞争战略相协调设计管理工作重点

4 设计管理工作的开展

4.1 对设计管理主体的管理

4.1.1 基于服务评价模型的设计管理

4.1.2 分阶段对设计服务进行管理

4.2 对设计管理客体的管理

4.2.1 产品研发的必要性

4.2.2 如何开展产品研发工作

4.3 对设计管理关系的管理

4.3.1 对组织内部关系的管理

4.3.2 对组织外部关系的管理

5 设计管理在项目实践中的风险管理

5.1 前期阶段的不确定性因素分析

5.1.1 外部因素

5.1.2 内部因素

5.2 前期阶段风险控制方法

5.2.1 对外政策

5.2.2 对内政策

5.3 设计阶段的不确定性因素分析

5.3.1 个人行为影响

5.3.2 设计单位的因素

5.3.3 施工现场情况

5.4 设计阶段的风险管理

5.4.1 人员管理

5.4.2 组织管理

5.4.3 现场管理

6 项目运用实例分析

6.1 项目概况

6.1.1 项目简介

6.1.2 面临主要问题

6.2 设计管理实践

6.3 设计管理的作用

6.3.1 解决的多头管控的协调问题

6.3.2 充分提高设计单位工作效率

6.3.3 在短时间内高效完成产品设计

7 结束语

附录

参考文献

后记