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1引言
1.1问题的提出以及本文的理论与现实意义
1.2国内外的研究现状
1.3本文的创新特色
1.4本文采用的研究方法和理论工具
1.5本文的基本结构和框架
2本文中相关概念的界定和阐述
2.1甲级写字楼的界定标准
2.2与写字楼空置有关的概念
2.3写字楼市场空置存在的必然性
2.3.1写字楼一定数量的空置起到调节供求的作用
2.3.2写字楼一定数量的空置是业主实现利益最大化的保证
2.3.3写字楼一定数量的空置是经济效益的体现
3上海市甲级写字楼市场自然空置率理论模型及实证计算
3.1自然空置率理论模型
3.1.1基本模型
3.1.2扩展的基本模型
3.1.3双向决定模型
3.2 1991年～2001年上海市甲级写字楼市场自然空置率的实证计算
3.2.1根据基本模型所得出的1991年～2001年上海市甲级写字楼市场自然空置率
3.2.2根据扩展的基本模型所得出的1991年～2001年上海市甲级写字楼市场自然空置率
3.2.3根据双向决定模型所得出的1991年～2001年上海市甲级写字楼市场自然空置率
3.3 1991年～2001年上海市甲级写字楼市场实际空置率偏离自然空置率的原因分析
3.3.1 1991年～1995年的上升期(实际空置率低于自然空置率时期)
3.3.2 1996年～1999年的困境(实际空置率高于自然空置率时期)
3.3.3 2000年至今的逐步回升期(实际空置率低于自然空置率时期)
4上海市甲级写字楼市场存在的问题、特点及未来发展趋势
4.1上海市甲级写字楼市场存在的问题
4.1.1甲级写字楼供给波动较大
4.1.2甲级写字楼投资主体集中
4.1.3甲级写字楼缺乏差异性
4.2上海市甲级写字楼市场的特点
4.2.1物业品质影响租金
4.2.2配套资源拉开档次
4.2.3积聚效应日益明显
4.2.4总部入沪推动楼市
4.2.5写字楼附加值凸显
4.2.6写字楼经济已成形
4.3上海市甲级写字楼市场未来发展趋势
4.3.1写字楼投资将成为未来发展趋势
4.3.2写字楼差异化将成为未来发展趋势
4.3.3写字楼综合开发将成为未来发展趋势
5如何解决上海市甲级写字楼实际空置率与自然空置率的偏离
5.1政府方面
5.1.1对土地供应总量进行调控
5.1.2对土地出让方式进行改进
5.1.3对土地交易流程进行规范
5.1.4加强城市规划管理
5.1.5建立完善的市场引导机制
5.2开发商方面
5.2.1准确的写字楼项目市场分析
5.2.2出色的营销策略
5.2.3足够的写字楼配套项目支持
5.3金融机构方面
5.3.1提高贷款质量
5.3.2加强融资服务创新
6结论
注释和参考文献
致谢
论文独创性声明及论文使用授权声明
